北投士林科學園區（又稱北士科重劃區、北士科），可說是台北市科技產業廊道的最後一塊拼圖，除了將打造以「醫療科技」為核心的科技園區，在土地飽和的台北市，有大片整齊舒適的重劃區街廓，也更具獨特價值。此區建案多為千坪大尺度基地，規劃大面綠化退縮，未來與嶄新大樓成型後的環境氛圍，在北市會是很愜意宜居且獨樹一格的樣貌。
北投士林科技園區，位在北投與士林交界、外雙溪與基隆河交匯處，位屬北投區，是呈帆船狀以「智慧醫療＆數位技術」作為核心發展的科技園區，也被簡稱「北士科」。
全區面積約94.38公頃，33%為科技產業專用區（四成政府用地，六成私有地），26.3%為住宅區，20%為學校用地，剩餘約20%為公園綠地和公設用地，全區預計2031年前完工。現階段基礎建設多以施作完成，包含整平素地、地質改良，高壓電塔地下化，興建共同管道，同時預留擴充空間，及超級堤防與透水撲面等工程。
整體開發分為兩期進行，一期為中正高中附近及福國路一帶，已於2019年點交完畢；剩餘劃分為二期，於2023年7月陸續完成土地點交，後續的高壓電塔地下化工程施作，預計在2025年完成。
＊知識點小補充：區域又可劃分為，承德路六段東側的「軟橋段」以及西側的「新洲美段」。目前推案主力為軟橋段，新洲美段目前線上僅1案。
一、北士科 區域房價及建案
北士科，近一年實登建案成交均價，約108-115萬
正文林北路 品牌建商
正文林北路 品牌建商 | |||
案名 | 坪數 | 建案亮點 | 實價登錄 |
國泰雍萃 | 36-56坪 | 國泰建設品牌，正文林北路，規劃地上26層地下4層建築，SC結構，每層5戶三梯，3-4房產品為主，純住宅社區，格局方正規劃佳，建材配備採林內、BOSCH洗碗機、INAX衛浴、8+8 LOW-E玻璃等；除最小36坪，其餘皆標配有中島IH爐。目前區域最高價！ | 110-130萬 |
華固上文林 | 48-106坪 | 華固建設品牌，基地有三面臨路優勢，正文林北路，規劃地上25層地下4層建築，SC結構，白派建築風格，每層4戶三梯，格局方正，戶戶邊間雙面採光；明德捷運站步行約5-6分，繞過社區庭院的迎賓車道是亮點，頗具氣派有尊榮感，建材配備採Noblessa廚具、BOSCH洗碗機、Panasonic衛浴等。 | 112-128萬 |
璞園璞開石 | 60-80坪 | 璞園建設品牌，基地三面臨路，磺溪河岸首排，規劃地上24層地下4層建築，SC結構，每層4戶三梯，純住宅社區，格局戶戶邊間，三面採光，半毛胚交屋。芝山捷運站步行約7-8分，客廳270度景觀落地窗是亮點，地下室規劃有第二門廳，樓高三米六，建材配備採敵銳門，LEIGHT廚具、BOSCH瓦斯爐＆洗碗機、Kohler面盆、TOTO衛浴等，地主戶比例約3成。 | 106-128萬 |
家居安曼 | 44-78坪 | 天母在地品牌建商，規劃地上25層地下4層建築，純住宅社區。明德捷運站步行約7分，格局戶戶邊間三面採光，開放式廚房，廚房、廁所皆為降板規劃，樓高三米五，公設亮點為戶外23米游泳池，建材配備採LEIGHT廚具、林內IH爐、BOSCH洗碗機、hansgrohe五金、TOTO衛浴、YKK 6+8+6氣密窗等。 | 109-127萬 |
小坪數看這裡
上市建商 | |||
案名 | 坪數 | 建案亮點 | 實價登錄 |
達麗天蒔 | 25-43坪 | 達麗上市建商，正文林北路，雙面臨路基地，規劃地上14層地下4層建築，每層6戶兩梯，有少見兩房小坪數規劃，三分法設計坪效佳，三房公私領域分明，部分戶型有吃柱情況須留意。近文林國小步行約1分，福星公園步行約5分，建材配備採用Noblessa廚具、V&B五金、TOTO衛浴等，衛浴格雷盾防水保固10年。 | 105-112萬 |
柏鴻君臨 | 29-68坪 | 柏鴻建設首推案，大陸工程營造，P&T建築外觀，正文林北路，規劃地上25層地下4層建築，SRC結構，每層4-8戶共四梯，有少見小坪數規劃，芝山捷運站步行約8分，B1規劃有第二門廳、樓高三米五，LEIGHT廚具、BOSCH瓦斯爐＆洗碗機、Grohe五金衛浴、YKK 8+8+8 Low-e氣密窗等。 | 103-115萬 |
隆遠心仝聚 | 34-73坪 | 正文林北路，雙面臨路角地，明德捷運站步行約7分，純住宅社區，規劃地上20層地下5層建築，每層4戶兩梯，產品規劃均質以三房為主，亮點為Alfa Safe耐震工法及住友制震壁，建物有第三方SGS履歷認證，公設比約31%較低，建材配備採CESAR廚具、林內瓦斯爐、櫻花抽油煙機、TOTO衛浴、Panasonic暖風機等。 | 98-116萬 |
宏普陽明 | 29-61坪 | 宏普上市建商，文林國小首排，享永久棟距景觀優勢，近福星公園步行約1分，純住宅社區，規劃地上14層地下4層建築，每層8戶兩梯，有少見小坪數格局，樓高三米五配有Promasound隔音緩衝材。建材配備採林內瓦斯爐、IH爐，BOSCH洗碗機＆微波烤箱，TOTO衛浴、敵銳門，格雷盾防水、三協8+8 Low-e玻璃等。 | 100-111萬 |
品牌建商 其他建案
案名 | 坪數 | 建案亮點 | 實價登錄 |
家居璽玉 | 67-78坪 | 天母在地品牌建商，福星公園首排景觀棟距，基地有三面臨路優勢，規劃地上22層地下3層建築，每層3戶兩梯，均質產品以大坪數戶別為主，公設規劃有獨立公設會館，豐富多元，頂樓的私人網球場是亮點之一。樓高三米六，雙開子母門，迎賓車道有第二門廳，建材配備採LEIGHT廚具、Duravit檯面、TOTO衛浴、YKK氣密窗等，地主戶比例約三成。 | 101-124萬 |
華固文臨 | 45-55坪 | 華固品牌，近文林國小、福星公園，位處靜巷內，純住宅社區，規劃地上13層地下3層建築，每層4戶兩梯，格局戶戶邊間，以三至四房產品為主，是北士科重劃區的首推案。 | 96-109萬 |
璞真文學 | 27-43坪 | 璞真建設品牌，中正高中首排，享永久棟距景觀優勢，雙面臨路，基地295坪，相比此區規模偏小，規劃地上11層地下3層建築，每層3戶兩梯，有少數小坪數戶別，格局方正，雙面至三面採光，建材配備採Bauformat廚具、V&B衛浴，TOTO免治馬桶，YKK 8+8+6 Low-e玻璃等。 | 尚無資料 |
新洲美段建案
士科大院. 26-53坪 預計2023年底開賣
新洲美段首推案，新潤興業投資興建，HBA&大林組，基地1929坪，位於福善路，近洲美公園，規劃地上22層地下5層建築，SRC結構，預計2023年底開賣。
未來值得關注的新案
士科潤山 26-54坪 預計2023年11月開賣
新潤興業與甲山林投資興建，享關渡平原棟距景觀優勢，近文林國小，規劃地上18層地下5層建築，每層4戶皆三面採光，預計2023年11月開賣。
潤泰新軟橋段32（尚未公開，實際資料以官方資訊為主）
潤泰品牌建商，基地2026坪，坪數規劃35-52坪
璞真軟橋段36（尚未公開，實際資料以官方資訊為主）
璞真品牌建商，基地545坪，坪數規劃35-55坪
二、北士科 現有機能
生活機能/商業機能：多仰賴文林北路一帶、承德路一帶的生活機能，鄰近為芝山明德生活圈（有遠東SOGO天母店…等），車程約5-6分可達石牌生活圈，10分鐘內車程內還有士林生活圈、天母生活圈；大型醫療院所，如振興醫院、台北榮總約7-10分鐘車程。
交通機能：主要交通道路為文林北路、承德路六段及福國路。福國路至洲美快速道路，可銜接國道一號進北市市區，目前高架引道及平面道路皆已完工通車。捷運機能，以東側文林北路的軟橋段較佳，捷運芝山站及捷運明德站，步行最短距離約7-8分。
學校機能：區域內有文林國小、中正高中，及新洲美段一處文中小預定地。周邊教育資源非常豐富，學術氣息濃厚，公私立國中小眾多，還有大專院校。
公園綠地：軟橋段有福星公園、軟橋公園；新洲美段有洲美蜆仔港公園、洲美公園。其中福星公園是規劃以恐龍為主題的特色公園，洲美蜆仔港公園為貫穿雙溪河道結合滯洪與休閒的濕地公園，洲美公園則是結合地方廟宇，三王宮與屈原宮的共融公園。
＊知識點小補充：北士科因校園多公園多，伴隨首排建案擁有永久棟距優勢，有更好的景觀及創價條件，喜愛寬敞棟距的人可以多加留意哦。
三、北士科 未來重大建設
科技產業專用區＆企業總部
公有產專區以「地上權」方式進行招商，使用年限為50年，目前已有三處T16、T17、T18完成招標，其餘三處預計明年初完成招商。
T16 仁寶電腦＆康舒科技
仁寶近年積極在醫療器材領域佈局，康舒作為電源大廠同時有醫材電源供應的專業能力，未來經營將專注在智慧醫療的電子領域發展。T16面積約4.49公頃，預計打造地上55層地下4層的「金仁寶集團運營總部」，由李祖源建築師設計，耗資近300億，將成為北士科未來的重要地標之一。除了商辦事務所的規劃，也有餐飲、零售、健身醫療等相關服務，預計2026年底落成。
T17、T18 新光人壽
T17與T18面積約3.89公頃，預計規劃4棟建築，現階段已通過都審設計審議，但因建築外觀差異，及建築立面的玻璃帷幕，恐對周圍有眩光影響，建議修改後重新提交都審會，以利後續建照申請。
目前已進駐的企業為華固建設、中鼎建設、VOLVO，未來預計還有江陵、長虹、永陞、聯上、遠雄、豐樂地產（味丹）等知名建商的商廠辦規劃。
＊知識點小補充：華固樂富中心以總價45.9億元，由正大尼龍旗下的寶元開發「整棟收購」，刷新北投最高價的辦公大樓，不難想像知名企業對北士科未來前景的看好。
專案住宅＆社會住宅
北士科是以區段徵收進行的區域開發，採先建後拆模式，為安置拆遷戶而建置專案住宅及社會住宅，規劃專案住宅的承購，也設有租金優惠給符合資格尚未承購的居民，及低收入戶3-5折的承租優惠。
東側有「軟橋裕花園社區」，西側有「洲美公共住宅」，目前正在興建中的「福國社宅」，則預計提供363戶住宅，於2024年完工招租。
輕軌社子線
目前大眾運輸，僅東側軟橋段近文林北路享有較便利的捷運機能，新洲美段則需仰賴尚在規劃中「輕軌社子線」的交通建設，但因輕軌南北線、東西線與社子島開發緊密相關，目前仍存有較多爭議，整體規劃尚不明朗。
＊知識點小補充：現階段北士科的公車系統正在普及規劃中，未來待完善後，公車仍會是此區大眾運輸的重要主力之一。
四、北士科 劣勢
- 區域內住宅具稀缺性，實登破百高房價，中大坪數入手門檻高
- 生活機能缺乏，需仰賴周邊商圈
- 大眾運輸不普及，僅東側軟橋段有較佳便利的捷運機能，其餘多仰賴公車
- 近北投垃圾焚化爐，有空汙疑慮
- 品牌建商在最好地段紛紛推出，可選擇性越來越少
五、北士科 買房關注點
1. 同區建案勝出比拼「品牌力、產品規劃」，衝破北投天花板的破百房價
對於有實力的客群來說，建商品牌力及產品規劃絕對是購房的關鍵因素。除了需考慮未來轉手性，品質保障及售後服務也是重要考量。想在眾多品牌建商中勝出，地段條件和產品規劃也都不能輕忽。
綜觀來說，北士科不乏有品牌建商推案，如國泰、華固、璞園、璞真、家居等，且以中大坪數規劃為主，主要集中在軟橋段的文林北路上，而品牌力相對弱勢的建案，則以坪數偏小的總價取勝，產品定位上有些許差異。
＊知識點小補充：目前區域最高價為正文林北路上的「國泰雍萃」，頂樓戶以132.69萬/坪的實登成交價居冠。
2. 鎖定在地有實力換屋族群，產品以中大坪數，3-4房規劃為主
北士科有宜居舒適的居住環境，可遙望陽明山山景、關渡平原綠意與淡水河岸景觀，加上鄰近大型醫療院所，客群普遍有不錯的經濟實力，也因此造就獨有的住宅定位。
在產品規劃上，以自住為主，多為中大坪數的3-4房，小坪數相對少見；客群大多是來自石牌和天母的換屋族，更不乏有經濟條件頗佳的醫生、企業老闆、科技高管等。
儘管北士科不是傳統天母人認同的地段，但鄰近土地飽和且新案較少，擁有新房稀缺性的北士科，同時擁有完善規劃與嶄新的重劃區街廓，也順勢推動周邊客群的青睞，成為優選的區域之一。
＊知識點小補充：北士科在建築規劃上有訂立特殊規範！建築正立面需朝向馬路，機電相關設備則需設置在內側。
3. 結合豐沛醫療學術資源，創造就業人口紅利＆百億高產值
北士科因周邊擁有豐富的醫療與學術資源，北市政府結合區域產業特色，預計規劃以「智慧醫療＆數位技術」為主軸推動發展，未來會是以醫療科技為核心的「智慧跨域園區」，有望帶來約3.5萬的就業人口，預估年產值逾200億。
＊知識點小補充：
「醫療院所」包含，榮總、振興醫院、聯合醫院陽明院區、和信醫院、新光醫院等；「學術資源」有，台北護理學院、陽明交通大學、衛福部中醫藥研究院等。
「4+1產業園區計畫」：南港生技聚落計畫、內科2.0計畫、士林北投科技園區、生態社子島計畫與及圓山新創聚落。
六、結語
北士科未來發展看不看好，值不值得買？
北士科與其他重劃區相比，定位明顯不同，高房價也依舊有不錯銷售表現，其中有兩大原因：
1. 礙於周邊沒有新房，對離不開北投士林的客群來說，想找坪數規劃較大的新房，北士科是相對合適的選項，未來新建案紛紛落成完工，靜謐舒適宜居的街廓環境是重要因素。
2. 周邊醫療產業密集，待未來科技園區發展，也不乏有醫師及科技高薪人才等，且現階段已有金仁寶與新光人壽等品牌進駐，對將來發展有更具象化的藍圖。
整體來說，北士科客群「多以自住為主」，且對區域破百房價已有認知。在地段上，軟橋段的生活與捷運機能，相較略勝新洲美段，小坪數規劃約三千萬起，中大坪數約六千萬起，客群的購屋實力要頗為堅強，建案比拼品牌、比拼規劃，而相較弱勢則以相對低總價取勝。主要抗性是，生活機能及大眾運輸機能，需要時間等待。
買得起團隊認為北士科雖以科技產業作為發展核心，但以目前來看並非區域的主要支撐，鄰近豐沛的醫療產業，與區域客群雄厚的經濟實力，才造就北士科獨有的高總價建案規劃。在土地稀缺的台北市，有塊相對完整完善的重劃區，其中舒適宜居的街廓，才是此區購房的重要關鍵因素。
七、如何在北士科找到適合你的建案？
市場混亂、房價不低是事實，但對於有剛性需求的人來說，該怎麼去判斷、平衡，我們遇過太多人不了解預售屋行情，也不了解家附近的價位，等走進接待中心才發現，價位遠超出自己的預期，所以，如果能先認知自己適合哪些建案，是不是就能不走冤枉路，節省大把時間？
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雖然還在測試優化階段，但配對方式很簡單，只要告訴我們 2 個問題，馬上知道自己該看哪些建案：
1.你想要住哪裡
2.每個月能負擔多少
和市面上能夠計算房貸工具不同的是，我們會把「建案」直接配對給你，這一切全都是透過政府實價登錄數據，計算出來，既能貼近市場行情，又能省去你找房的時間。不過工具還是有進步空間，目前以預售屋、新成屋、透天物件為主，中古屋資料尚在整理，可能無法完全滿足所有人需求。但透過它，去平衡資訊落差、讓你更好判斷市場價位。如果你也有買房需求，可以先來試看看，點擊>>MYMY幫你找
