瓏山林玥河

瓏山林玥優點總結

• 步行約12分鐘西門捷運站，聚集燙金板南線串聯台北車站、忠孝新生、東區等熱鬧商圈。

• 位於老西區門牌，近西門町商圈，周邊美食小吃鄰立，近成都路、武昌街電影街。

• 步行約5分可達西門國小、台大醫院北護分院，校園醫療機能成熟。

• 基地往北直通中興大橋、環河南北快速道路、市民高架，串聯新北、士林北投、信義南港交通極為便利。

• 西區門戶計畫以台北車站周邊城市為核心，雙星千億開發案，帶動此區地段價值。

• 三房35-50坪，為市場上罕見寬敞舒適坪數，換屋族首選。

• 全新落成新案可立即入住，為此區少見新成屋大樓，適合急需入住的客群。

• 開價約76-91萬/坪，對比雙北價位相當具有誠意，價格競爭力高。

瓏山林玥缺點總結

• 基地位於靜巷內，巷弄道路狹小，周邊多為老舊矮房，市容較次。

• 社區住家共82戶，屬於小型社區，管理費較高，需留意大型維修費。

• 周邊建物較為密集，無棟距景觀視野。

共享西區門戶計畫增值潛力，西門町商圈內罕見新成屋大樓

瓏山林玥河位於台北市萬華區西昌街29巷8號，屬於住宅靜巷內，步行約12分鐘可達西門捷運站，周邊即為西門町商圈，近成都路、武昌街、康定路，美食小吃餐廳林立，機能極為成熟，面積約467坪，規劃地上13層、地下3層一棟建築，共82戶住家、3戶店面，屬於小型社區，車位包含平面29位、機械52位，現場僅機械車位可售，吸引西門、萬華在地客群與新北客群。

西區門戶計畫近年因台北雙星的摩天雙塔地標，受到大眾矚目，以台北車站為中心向外擴展至中山北路、環河北路、市民大道、忠孝西路之間的翻轉城市計畫，改善西區閒置土地，同時重新規劃行車動線、修正相關建設，甚至還有鄰近社宅興建，其中規劃內又以台北雙星 TAIPEI TWIN TOWER 國門地標，最為知名，預估投資金額約606億，基地約9600坪，興建2棟摩天塔樓，分別為55層及74層，完工後會成為僅次台北101的台北第二高樓，拉高西區整體的天際線，一併提高周邊區域價值，並帶動西門周邊商圈發展，這對於車程僅6分可達台北車站的瓏山林玥河來說，無疑是地段上的增值紅利。

格局為3-4房中大坪數，少見寬敞舒適配置，適合以空間為主要考量客群

此案為區域都更案，地主戶佔50%，可售戶別較少，公設規劃LOBBY大廳、閱覽室、會議室、交誼廳，多以實用為主，公設比為35.8%，管理費150元/坪。建材配備以日本TOTO衛浴馬桶、日本YKK氣密窗搭配6+6膠合玻璃、以及三菱20/15人份電梯、配備空調，整體建材配備中規中矩。

標準層一層6-8戶搭配兩梯，坪數規劃17~50坪，2-4房，但目前可售僅剩34-41坪，3-4房為主。雙面臨路鄰西昌街29巷、西昌街，三房A、C、E戶36-41坪，以川字、雙面採光兩種格局差異，皆為獨立式廚房，油煙不易影響公領域，A戶多了前陽台設計，及主臥更衣室空間；三房+1空間F戶50.54坪為此案最大坪數，公領域空間相當寬敞，廚房連接後陽台動線順暢，可惜走道稍長，坪效較次。

總結瓏山林玥河評價，地段位於西門町商圈外圍靜巷內，步行約12分鐘可達西門捷運站，串聯至板南線上台北車站、忠孝新生、東區等精華地段，周邊包含許多西門美食小吃、餐廳，往北可直達市民高架、環河南北快速道路與中興大橋，連接信義南港、士林北投、新北，交通便利，產品以中大坪數為主，格局無暗廳，寬敞舒適，有別於市場上小坪數產品，此案極具誠意，成交均價落在85萬/坪，對比同區新預售屋案，價格具有競爭力；缺點巷弄狹小、周邊鄰房老舊市容較次，為小型社區，管理費與大型維修費用較高。