頭期款和房貸大解析，買房準備多少錢才夠？

頭期款要準備多少，以及買房可以貸款多少錢，是所有想買房的人都會關心的問題，本篇將依序說明：頭期款如何抓、 頭期款的計算方式、房貸的條件及成數，文末也提供了買房負擔表可供大家參考判斷。

 

一、頭期款是什麼

頭期款就是能跟銀行貸款之外，要先準備好的自有資金。一般來說，建議準備房價總價20%～30％的頭期款，其中包含買房要支付的訂金、簽約金…等，和買房以外需要額外準備的費用。

 

 

1-1 了解影響頭期款高低的因素

1. 房屋類型會影響貸款成數，間接影響頭期款
預售屋及新成屋，普遍可以貸到買房總價70%～80%的房貸。中古屋則是60%～70%左右。因此想購買新屋，只需準備20％～30％的頭期款。而中古屋要準備30%～40%的頭期款。

 

2. 頭期款的付款時間，會根據預售屋及成屋而有區別
新成屋及中古屋，都是已經蓋好的房子。因此頭期款為，訂金&簽約金的20％（新成屋）、30%（中古屋）。

若透過仲介買中古屋，買方有購買意願時，房仲普遍會請買方支付10萬的斡旋金，斡旋單上會有買方期望的購房價格，後續再由房仲與賣方溝通。在買賣雙方有共識之後，斡旋金就會變成買賣價金中的一部分，可直接折抵在訂金及簽約金內。

 

而以預售屋最常見的八成房貸來說，兩成的頭期款會拆分為10%首付款（訂金&簽約金），也是最初僅需支付的費用，後續的5%工程期款會依建商規定繳納，剩餘5%的交屋款則在交屋前支付。因此若工程期較長，付款的週期相對拉長，能籌備資金的時間也就變得更充裕。

 

頭期款比較表：預售屋、新成屋、中古屋（表1）

*建商都有各自的付款規範，可先行詢問以做自身評估

 

不能不知道的小知識

 

1. 「自備款」也被稱作「頭期款」，兩者最大的差異在「付款＆籌措時間」的不同
舉例說明：新成屋要支付兩成自備款，但因無法拆分為工程期款或是交屋尾款，因此自備款就等於頭期款；而同樣20%的自備款，預售屋最初僅需支付第一期的款項，也就是「頭期」款（訂金&簽約金）共10％，後續再依工程款及交屋款的規定時間繳付即可，因此頭期款只需要10％。

 

自備款與頭期款的差異比較（表2）

	訂金＋簽約金			房屋貸款	暫收款	裝潢費用
新成屋	20% 頭期款=自備款			80%	20萬	4-7萬/坪
中古屋	30% 頭期款=自備款			70%	20萬	6-12萬/坪
	首付款 (訂金＆簽約金)	工程期款	交屋款	房屋貸款	暫收款	裝潢費用
預售屋	10%	5%	5%	80%	20萬	4-7萬/坪

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2. 工程期款的繳款方式

• 按工程階段繳付：根據施工進度分期繳納，一般會拆分3~4期
• 每月或每期繳付：不論施工進度，皆需按期繳納
• 零工程期款（一次性繳付）：將工程款及交屋款，延長至交屋前一次性繳納。雖然最初準備的自備款較少，但後續交屋時要承擔的壓力較大，需審慎評估自身財務狀況。

不同工程期款說明表（表3）

	付款方式
按工程階段繳付	根據施工進度分期繳納，一般會拆分3~4期
每月或每期繳付	不論施工進度，皆需按期繳納
零工程期款 （一次性繳付）	將工程款及交屋款，延長至交屋前一次性繳納。雖然最初準備的自備款較少，但後續交屋時要承擔的壓力較大，需審慎評估自身財務狀況。

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3. 交屋款又稱「交屋保留款」
若驗屋時發現瑕疵，可在驗收單內要求建商限期改善，並扣留款項。為保障消費者權益，法律規定，交屋款最低不得少於5%。

1-2 房價以外的附加費用＃暫收款

在建商交屋給消費者前，要完成繁瑣的行政流程跟稅費繳納，建商為了方便已購客，往往會預收一筆費用，協助後續的代辦代付。該筆費用是「暫收款」，又俗稱「預售屋代收款」。暫收款會預收約15～30萬不等，購買坪數越大收費會越高，後續會根據實際衍生的費用，多退少補。因此事先準備，可以避免後續資金不足，發生交屋時間延後的情況。

 

其中包含

 

• 政府稅費（交易稅）：契稅、印花稅、地政登記規費…
• 代辦費及手續費：貸款徵詢查詢費、火災地震險保費、過戶登記/設定登記代書費…
• 其他費用：社區預收管理費、水電費、瓦斯管線費…

房價以外的附加費用＃暫收款（表4）

 

1-3 房價以外的附加費用＃裝潢費用

第一次買房不熟悉，偶爾會發生頭期款分配的太剛好，而忘記預留裝潢的費用。對裝潢預算有認知，才能做更完善的財務規劃。

 

裝潢費用，主要取決於屋況、坪數及自身的需求。普遍來說，新屋的裝潢費用會比中古屋來的低。一方面新屋的屋況良好，加上有完善的水電配置及附贈的廚衛設備，也就無需再進行拆除清運或翻新維修。

 

新屋每坪的裝潢費用約在4～7萬，中古屋則是在6～12萬。以實際坪數25坪數的新屋來說，裝潢預算會落在100萬～175萬。若是採簡易的裝潢，以新成屋的標配情況下，地板已鋪有磁磚、也附贈衛浴及廚具三機，就只需要再包天花板、做窗簾、裝冷氣及擺放家具。不過要特別注意，預售屋能根據自身需求，在工程階段進行客變，先行調整格局規劃，一般費用為$1500～$6000/坪。

 

房價以外的附加費用＃裝潢費用（表5）

 

1-4 實例分享

大壯，今年有結婚規劃，目前就職於信義區，在公司附近租房，剛好租約即將到期。和未婚妻討論後，希望能就近陪伴在土城的母親，因為通勤還算便利，加上未來若有小孩，母親也能幫忙照顧，減少負擔，因此最終決定在新北土城買房。

 

下表為例：新北土城，2+1房，28坪產品，每坪60萬計算，總價約1680萬（表6）

 

大壯和未婚妻，目前共準備350萬的頭期款，以現有預算來評估，除了中古屋的頭期款不足，無法選擇之外，預售屋跟新成屋都可以是其中的選擇。預售屋最初僅需支付168萬的首付款，後期依工程期繳納剩餘10%期款即可，壓力相對低。而新成屋需準備336萬，雖然留在手中的資金較少，但可隨時入住，比較符合目前需求。

 

進而來討論，額外的費用，暫收款和裝潢費用（表7）

 

若選擇購買新成屋，在付完336萬頭期款之後，勉強能支付20萬的暫收款。不過就需另外協調一筆資金，來支付裝潢費用。

 

以預售屋來說，暫收款跟裝潢費用共175萬（20萬＋155萬），都可在蓋完房子後支付，因此有充裕的準備時間，是評估下最輕鬆的選擇。但預售屋普遍需2-3年後才交屋，若要繼續租房，以信義區便宜的老公寓三房與他人合租，每月也要$15,000，三年要再多花54萬，讓大壯有些猶豫。

 

以大壯的情況，他有固定投資股票，加上新建案有附贈廚具三機與衛浴五金，都能節省部分預算。在綜合考量下，因有隨時入住的需求，加上有筆額外的資金，大壯最終選擇購買新成屋。

 

1-5 小彙整＃頭期款

頭期款是買房需要的第一筆資金，新屋的頭期款建議準備總價的20%-30%，中古屋的頭期款則要準備30%-40%。

 

對首購的小資族來說，預售屋頭期款的負擔壓力比較小，中古屋的頭期款付款壓力比較大，但整體而言，買房仍需注意個人的財務規劃，以避免無法如期交屋或入住。

 

二、房屋貸款的注意事項

準備充足的頭期款後，接下來就要評估，至關重要的房屋貸款。買房的最大筆支出，不外乎就是要不停歇支付30年以上的房貸費用。有哪些因素會影響銀行的核定標準？條件不夠好要怎麼提高貸款成數？我能負擔得起每月的房貸嗎？

 

2-1 房屋貸款的條件

貸款條件，主要受到「房屋鑑價＆房貸成數」影響，以下可分為兩個層面來討論：

 

1. 房屋本身

• 地段及周邊環境
  物件若位於蛋黃區、捷運站和學區附近，銀行會判斷轉手性良好，有較佳的鑑價依據及房貸成數。反之，若周邊有嫌惡設施，如高壓電塔、垃圾回收站、加油站、寺廟或殯葬社…等，都會影響貸款成數的上限。
• 屋齡屋況
  和中古屋相比，預售屋可取得較高的房屋鑑價及貸款成數，這與房子的屋況良好及屋齡高低，也有直接的關聯。
• 坪數
  銀行普遍會把房屋權狀15坪以下的房屋，判定為套房貸款，核定成數可能會少0.5～1成。近年因大量投資客炒作，加上公設比高，為了降低風險，會用較為保守的心態來審核房貸條件。
• 豪宅門檻
  政府目前認定，台北市總價7000萬為豪宅，新北市豪宅門檻6000萬，其餘地區則為4000萬。若被認定為豪宅，房貸成數就會大大降低，只剩四成左右。

2. 申貸人

 

• 年齡
  建議在20～65歲之間。因房屋還款年限長，銀行會考量申貸人，退休後是否也具備足夠的還款能力。
• 信用分數＆銀行貢獻度
  銀行會以信用聯徵紀錄，來判斷申貸人是否有信用瑕疵，有無定期還款的能力。若是長期與銀行往來的客戶、有固定定存、大額活存，尤其是薪轉戶，也都會是申請貸款時，銀行擇優核定貸款成數的依據之一。
• 固定收入
  判斷申貸人的現金流穩定性，也是銀行核發房貸的重點。收入穩定的軍公教職、上班族、醫師、律師、會計師，甚至是前500大企業的職員，往往都能有獲得較為優惠的貸款成數。
• 是否為首購
  主要判斷依據為名下有無房產。首購族的貸款成數較高，利率也會比較低。

2-2 如何提高貸款成數

除了依據上述條件，銀行會給出不同的貸款成數，還有幾種可以提高貸款成數的方法。

 

• 提供擔保人：找收入穩定或名下有不動產的配偶/近親作為保人，能提高擔保設定。
• 提供擔保品：抵押名下其他不動產，可作為增加的擔保品。
• 自動縮短還款年限：幫助銀行降低逾期放款的風險，相對就能提高貸款金額。
• 承擔較高房貸利率：在評斷自身還款條件許可下，進一步和銀行洽談，用較差的貸款利率換取提高貸款成數。

 

提高房貸成數的方法（表8）

 

2-3 房貸還款方式計算

目前常見的房貸還款方式有兩種，「本金平均攤還」與「本息平均攤還」。

 

• 本金平均攤還 每月要繳的金額 = 固定的本金＋剩餘本金的利息
  每個月要繳固定的本金，加上剩餘還款本金的利息。因此前期支付的費用較高，還款壓力大，但後期隨著本金減少，還款利息也會一起變少。屬於先苦後甘的類型。
• 本息平均攤還 每月要繳的金額 = 固定的總額（本金＋利息）
  每月繳的房貸金額是固定的，有利未來的財務規劃，是目前較普遍的還款方式。前期支付的房貸會比「本金均攤」少，還款壓力較小，不過相對總利息就會比較高。雖然整體支付的利息高，但若有額外的資金，也可以多還本金，有效節省利息產生。

網路上有很多房貸試算的平台，最有效的方式就是善用工具。我們推薦： 591房貸試算工具

可依照各自的需求，進而評估合適的還款方式。在此建議，每月要支付的房貸金額不要超過總收入的40％～45%，以免突然陷入龐大的還款壓力，影響原先的生活品質與日常開支。

不能不知道的小知識

寬限期：銀行大多提供3~5年的房貸寬限期，目的就是為了緩和付完頭期款後的還款負擔。在這期間內只需繳利息，不需償還本金，建議首購小資族可多加善用銀行提供的寬限期。

2-4 實例分享

大壯和未婚妻決定購買新成屋後，隨即簽約，完成頭期款的支付。後續的房貸，會由建設公司以整批的方式，跟長期配合的銀行進行處理。新屋的屋況良好，普遍能爭取到較佳的房貸成數，約八成以上。

 

大壯購買的新成屋，總價約1680萬，八成房貸（表9）

 

採591的試算工具測算，依表格順序填入，計算方式、房屋總價、首付款、貸款期限、寬限期、利率方式、年利率。工具會自動試算，本息平均攤還和本金平均攤還，每月需要還款的費用。

 

 

本息平均攤還及本金平均攤還的比較如下（表10）

 

兩種方法在寬限期的五年內，還款金額都是$14,560/月。最大的差異在於寬限期後每月需要支付的房貸金額差異。

 

大壯和未婚妻，兩人平均每月薪資11萬，以首月的房貸金額計算，採「本息平均攤還」房貸/收入佔比約47%；採「本金平均攤還」房貸/收入佔比約53%。兩者的比重都大於45％，但因有五年的寬限期，初期可以先緩和龐大的房貸壓力。整體而言，在寬限期前，要支付的金額都相同，因此採何種方法差異不大。「本息平均攤還」的總利息較高，不過初期採「本息攤還」的負擔會相對輕鬆，而「本金攤還」後期要繳付的房貸比較低，在後期才會比較輕鬆。

 

不過大壯考量目前正處事業上升期，未來薪資必定會提高，所以不論採「本金攤還」或是「本息攤還」，還款壓力都會逐漸降低，不如在初期讓自己不要有大的負擔，畢竟第一次買房還是保守點比較好。而本息均攤還有最大的好處，每月還款的金額固定，有利於大壯結婚和生寶寶後的財務規劃。「本息平均攤還」也是目前銀行最普遍採用的房貸計算方式。

 

2-5 小彙總＃房屋貸款

房屋貸款會因為房屋本身及申貸人的條件而有影響，位處的地段及屋況都會直接影響房屋鑑價，申貸人有良好信用及穩定現金流，也有利於提高房貸核定成數。目前市面最普遍採用「本息平均攤還」的房貸計算方式，每月支付固定的房貸，也有利於財務規劃。多加善用銀行提供的寬限期，能有效緩和初期龐大的房貸壓力。

 

三、買得起，買房小實測

 

四、如何找出適合你的建案？

市場混亂、房價不低是事實，但對於有剛性需求的人來說，該怎麼去判斷、平衡，我們遇過太多人不了解預售屋行情，也不了解家附近的價位，等走進接待中心才發現，價位遠超出自己的預期，所以，如果能先認知自己適合哪些建案，是不是就能不走冤枉路，節省大把時間？

 

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