說到淡水，大部分人都抱持著遠得要命、一年四季都在塞車、除濕機開好開滿等負面印象，但隨著近幾年的建設發展，如輕軌的開通、淡江大橋即將完工，以及淡北道路開始興建等交通建設消息，再加上一期的生活機能正在逐步完善中，區域發展性逐漸明朗，這些消息似乎準備開始扭轉大家對淡水及淡海新市鎮的印象？
一句話總結淡海新市鎮：房價門檻低易入手，但塞車問題仍有待解決，交通建設發展是未來房市成長關鍵。
一、淡海新市鎮 概況
淡水外圍的「淡海新市鎮」，是長年來討論度不斷的一個區域，1992年政府為了緩解台北都會住宅不足及房價飆漲等問題，將淡水都市計畫區西北側1,748公頃的區域，規劃為淡海新市鎮，過去這個區域也曾因都市計畫，被炒出一波即將蓬勃發展的話題性，投資客因此爭先恐後地跟著進場，結果因區域計畫發展延宕、交通建設臨時喊卡，使區域房市急轉直下，讓許多投資客認賠退場，甚至套牢到現在。
但近年政府重新調整都市發展計畫，將淡海新市鎮分為「二期四區」發展。
一期目前行政中心生活圈目前已發展起來，也因區域內土地較少，因此新案逐漸往其他生活圈，如海科大、美麗新生活圈擴散，但區域的生活機能尚須時間發展，而二期則是政府宣布要以「淡海科學城」為開發目標。
二、淡海新市鎮一期
一期佔地約446公頃，目前已完成區段徵收開發，土地使用區分以住、商為主，住宅佔區域用地近40%，公共設施用地則佔近50%，現階段發展趨於完善，若單看區域的「用地規劃」，其實算是宜居，不過實際整塊土地開發完整，還需花費好幾年時間，換句話說，若有考慮要購買新市鎮的房子，除了目前開發較完整的行政中心區域外，其他區域只能先卡位，等待未來逐步發展起來。
行政中心生活圈
此區位置最為鄰近淡水舊市區，是目前淡海新市鎮發展最完整的區域，也可稱作新市鎮的蛋黃區，以中山北路商圈為主要商業聚集地，加上區域內已有許多建案開發完成，大部分居民皆在此生活採買，整體生活機能相對成熟，也屬於淡海新市鎮房價最高的地區，因開發較早，現階段新案較少，近一年成交價約落在35.8萬/坪。
生活&交通機能
區域內中山北路二段沿線有家樂福、全聯、燦坤、寶雅等大型量販店進駐，也有許多餐廳、飲料店可作選擇，以及淡水市民聯合服務中心內，有戶政事務所、區公所、郵局等公家機關，一旁也有國民運動中心，生活所需基本皆在中山北路上，區域內有三站輕軌「V05淡金北新、V06新市一路、V07淡水行政中心」，最快四站可達紅樹林站，轉乘淡水信義線。
校園有雙語實驗課程的新市國小、幼兒園，公園則有公八萬坪公園、淡水新市鎮兒童公園，生活採買方便、小孩就學便利且綠覆率高，整體生活環境蠻適合家中有孩童，或是準備有小孩的家庭，生活機能相較其他生活圈更加完善，大部分淡海新市鎮民眾皆仰賴此區域的機能，因此也成為許多準備進駐新市鎮商家的首選之地。
位於輕軌V07南側有一塊素地尚未開發，共2.98公頃，目前政府預計投入105億，興建4萬坪商業複合式大樓，提供約3000個就業機會，但國土署於去年3月公開招商，已經歷兩次流標，現階段政府將改為分期發展，不過目前尚未有較明確的進展，仍有待關注。
日勝生得標社會住宅「淡金安居」，預計2028年完工
位於淡金公路與濱海路交叉口，鄰近輕軌V07行政中心站，基地面積約2,117坪，未來將有620戶的社會住宅，附屬設施則會有幼兒園及日照中心。
美麗新生活圈
美麗新生活圈為新市鎮唯一的商業地段，美麗新商場佔地面積近8000坪，是淡水唯一一座影城結合百貨的大型商場，但因地點較遠，加上周邊住戶本就不多的關係，商場平日人潮少，內部商家更換頻繁，無法帶動周邊商機，加上生活機能發展尚未完善，此區域的建案銷售速度也較緩慢，近一年成交價約落在32.2萬/坪，區域內輕軌包含V10淡海新市鎮、V11崁頂站。
美麗新商場宣布暫停營業
去年底美麗新商場宣布，因主建物及附屬建物機電設施長年積水，維修進度不如預期，無法通過消防安全檢查，自2024年12月1日起暫停營業，現階段部分商家仍與地主宏泰人壽簽約、持續營業，但未來宏泰將持續尋找接手美麗新的經營者，內部商家是否會做更動，以及是否帶回商圈經濟也值得關注。
社會住宅「淡海安居」興建中
預計2027年完工，為地上14層，地下2層、1155戶的住宅規劃，附屬設施則同樣有日照中心及幼兒園，未來完工住戶進駐後，有機會帶入人口紅利。
濱海路南側生活圈
距離淡江大橋最近的區域，未來開通後可直接受惠於這項建設利多，和行政中心區一樣屬於較早開發的區域，現階段區域內多以大社區的住宅為主，近一年成交價約落在34.2萬/坪，區域內的輕軌則是V08濱海義山及V09濱海沙崙站。
因大型社區較多，整個區域較偏向純住宅區，因此部分街廓連同建案一起開發，整體街廓感較為寬闊，且大型社區較多，但雖說開發較早，此區的生活機能尚未同步發展起來，還是需要依賴行政中心或是沙崙舊市區。
淡水國中預定地
近年淡水人口正式突破20萬人，淡海新市鎮人口也跟著提高，為提供區域更優質的就學環境，淡水國中目前預定將於濱海路南側生活圈中文中九用地增設新校區，因腹地開闊，加上鄰近輕軌，學生通勤上會更為方便，而新校區將作為淡水國中主要教學場地，目前有規劃校舍、操場等教學活動空間，預定於2032年完工。
海洋科技大學生活圈
為淡海新市鎮最靠海的位置，相較其他區域房價較低，不過素地多，也因此有較多新推案，區域內與美麗新生活圈共同擁有的輕軌站V10、V11之外，還有V28台北海洋大學站，串連至V27沙崙站，未來輕軌將持續興建海岸沿線，串連至淡水站，而區域內學區包含了歷經7年籌設，終於在2024年創校的淡海國小，並於同年底正式招生，且2025年新生名額皆已額滿，以及崁頂非營利幼兒園、吾米幼兒園等，可見區域內對於校園的需求量算大，政府預估未來將有更多人口進駐，因此也會在淡海新市鎮持續增設學校，目前海科大生活圈近一年成交價約落在33.8萬/坪。
淡海新市鎮土地用途之爭？
而位在海科大生活圈外側，有一塊填海造陸的土地（淡海海堤處），因先前有預計在這塊土地興闢焚化爐的議題，使區域房價遲遲無法上漲，近年雖取消興建焚化爐並釋出土地，但土地用途還尚未有定論，營建署原本規劃作為產業用地，可帶動區域經濟，卻有許多居民認為作為產業用地將會破壞現有的自然生態，而對於這項規劃反彈，因此目前暫時未有下一步，未來這塊土地將會如何做使用，也是海科大生活圈值得關注的焦點！
三、淡海新市鎮二期
二期的第一開發區佔地約655公頃、第二開發區約513公頃，共計1,168公頃，也因佔地面積相較一期大將近3倍，未來發展備受討論，近十年來爭議不斷，過程當中經歷了拆遷戶抗議、研討生態問題，以及尚未看到一期完善發展等原由，致使二期開發不斷延宕，直至近兩年配合政府產業政策，將二期一區規劃朝向「淡海科學城」發展，預期讓綠能、電動車、通訊業等產業進駐，營建署目前也正與國科會、經濟部工業局等相關單位積極研商中。
若未來二期成功發展成為淡海科學城，將會有大量就業人口紅利，以及目前新北大巨蛋選址，也將淡海新市鎮二期納入選項中，若產業園區及新北大巨蛋成功進駐，房價確實有機會跟著上漲，不過現階段都還在進行可行性的評估當中，以及當地的建設機能是否能跟上腳步都尚待確認，因此現階段也僅能持續關注新北市政府的動向。
*國土署表示2024年已啟動區段徵收公益性與必要性評估，今年開始正式進入都市計畫階段，待用地規劃確認後，都市計畫將進入正式審查。
四、淡海新市鎮 交通建設
淡海輕軌
主要分為綠山線（紅樹林站-崁頂站）及藍海線（濱海沙崙站-淡水漁人碼頭-淡水捷運站），兩條路線全長9.55公里，目前已通車的為綠山線，輕軌開通帶動軌道經濟，淡海新市鎮因此拉高房價，但先前也因輕軌時速過慢被民眾詬病，2024下半年捷運局將最高限速提高至60公里，單程時間可減少51秒，不過輕軌仍偏向觀光取向，班次間隔大，若有需通勤上下班的族群，仍須將通勤轉乘時間考量進來。
藍海線全長3.3公里，分為兩期開發，第一期（濱海沙崙-淡水漁人碼頭）已開通，第二期路線規劃為河岸沿線，全線預計於2030年完工，將會有6站從淡水漁人碼頭接回淡水站後方廣場，但因路線經過紅毛城，而原先的路段本就偏窄，若是再加入輕軌，可能會造成道路過於擁擠的狀況，開通後是否能夠有效改善交通仍有待觀察。
淡江大橋
預計2025年底完工、2026年通車的淡江大橋，算是近年淡海新市鎮最有增值性的的重大建設，淡江大橋橫跨淡水河，串連淡水到八里，即可接到台61及台64線，直達新板特區、26分鐘到達桃園機場、29分鐘到達台北車站，因此淡江大橋完工後，有機會可改善淡水舊市區及淡海新市鎮交通雍塞問題，但竹圍或關渡等區域，因離淡江大橋有一段距離，還是需待淡北道路開通後才較為便利。
圖片來源：Zaha Hadid Architecture
淡北道路
歷經27年漫長等待的淡北道路，終於在去年5月開始動工，淡北道路規劃路線將從淡金路與中正東路為起點，沿線至北投大度路，後續可連接洲美快速道路、福國路直達士林或台北市區，預計2029年6月完工，淡北道路完工後，與淡江大橋形成環狀路網，有望緩解塞車問題。
圖片來源：淡水河北側沿河平面道路專案 官網
關渡新橋
行政院在核定淡北道路經費時，要求新北在關渡大橋旁興建一座關渡新橋，以緩解7%淡北道路的車流量，中長期目標將會銜接至台64線，不過因需要打通隧道與進行環境評估，因此目前尚未有確切完工時間。
房市關注點：交通建設集中於5年內完工，交通建設利多，再加上新市鎮房價基期低，未來具有補漲的可能性。
五、淡海新市鎮 房價&指標個案
案名 | 坪數 | 建案亮點 | 實價登錄 |
行政中心生活圈 | |||
馥樂樂 | 25-48坪 | 基地面積約749坪，淡水在地建商，評價普遍偏中上，鄰近行正中心商圈，步行約3分鐘可達V10行政中心站，交通便利，提供提供15年結構保固、全棟5年防水保固及裝修建材2年保固，部分戶型格局狹長，走道空間較多，坪效規劃需多考量，兩房格局採川字型設計，空間使用無浪費，但部分戶型廁所沒有開窗，若在意廁所通風性可納入考量。 | 預售：27-30萬 成屋：34-37萬 |
將捷之森 | 24-55坪 | 基地面積約2135坪，總戶數303戶，屬於區域指標建案，大品牌建商，大基地開發，主推房型23-28坪兩房，格局規劃無暗房、暗廳，廁所皆有開窗，衛浴設備為德國DURAVIT，地點位於車流量較大的地方，前方有軌道高架，噪音空污問題可納入考量，高樓層視野景觀較佳。 | 預售：25-28萬 成屋：40萬 |
鉅陞one | 22-46坪 | 基地面積約2865坪，大基地開發，步行5分鐘可到輕軌行政中心站，以及中山北路商圈，生活機能無虞，戶數規劃532戶，戶數較多，人口較複雜，部分戶型規劃有暗廳，且須經過衛浴才到陽台，在意採光及動線規劃需多留意。 | 35-40萬 |
濱海路南側生活圈 | |||
台北灣銀河 | 21-55坪 | 基地面積約9837坪，共7幢9棟的大規模造鎮開發，為台北灣系列第七期，基地位置距離輕軌站較遠，步行至濱海義山站至少10分鐘，周邊生活機能較次，至中山北路商圈需開車4-6 分鐘。建案規劃地上14、23層，地下3層，戶數規劃1467戶，人口出入較為複雜，成交皆含裝潢及家電，大部分格局偏狹長，兩房規劃客廳面寬較窄，23坪次臥位於廚房旁，熱氣油煙需多注意。 | 成屋：36-40萬 |
向陽 | 27-37坪 | 基地面積約356坪，距離輕軌行政中心站、濱海義山皆步行5分鐘，生活採買可至中山北路商圈，戶數規劃39戶，人口出入單純，但未來可能會有管理費較高的問題，規劃一層4戶、2梯，戶戶邊間、梯戶比優，臥室皆有採光，但C/D戶的客用衛浴僅有兩件式，無法沐浴，需使用主臥衛浴，若有親戚客人來住，可能會有隱私性問題，以及客用衛浴未開窗，通風需靠換氣系統，陽台皆是從廚房進出，生活動線佳，預計2028Q1完工。 | 尚未實登 |
天水一墅 | 地坪 46-57坪 建坪 90-110坪 | 基地面積6272坪，全案規劃雙拼別墅，步行約5分鐘可達輕軌濱海義山站，生活機能以中山北路商圈為主，步行需8-11分鐘。戶數規劃共122戶，每戶4層樓，社區內公設會館約350坪，每戶皆有電梯，適合家中有長輩的家庭，不過也需要固定一筆維護費用的支出，停車空間足夠，皆可停放兩台汽車，房間皆有開窗，通風採光良好，但部分戶型一樓衛浴沒有開窗，需注意通風換氣，以及客廳規劃在2樓，訪客動線較為不便，建材配備中上，廚具為林內三機、Bosch洗碗機，衛浴TOTO免治馬桶，五金為Hansgrohe。 | 成屋：34-38萬 |
天藝 | 100-130坪 | 基地面積6408坪，基地步行至濱海義山站約3分鐘，戶數規劃414戶，有全齡化公設以及大面積的綠覆率，此案為淡海新市鎮少數中大坪數、總價破4000萬的建案，建案定位屬於度假豪宅。 | 成屋：37-40萬 |
美麗新生活圈 | |||
合康植芯 | 23-36坪 | 基地面積約722坪，基地步行至輕軌V07濱海沙崙站約10分鐘，戶型規劃兩房優勢為二進式玄關，部分兩房戶型有雙衛浴，部分車位為機械式，可能會有後續維護問題。社區最大特點為引進日本知名最大連鎖書店「紀伊國屋書店」的選書服務，定期替社區更新書籍，為目前淡海唯一引進此服務的社區，預計2025年Q4交屋，適合有預期今年底或明年初入住的客群，若尚須時間籌備資金者需納入考量。 | 37-40萬 |
合謙耀時代 | 25-36坪 | 基地面積約633坪，距離輕軌V08濱海義山站步行約8分鐘，建材配備佳，全室搭配VAF空氣清淨系統、大樓採用德國BWT淨水設備，以及廚具使用日本clean up，部分車位規劃機械式，需注意後續維護問題。格局部分明廳明室為一大優點，戶戶皆有雙衛浴，但部分戶型需注意客廳壓樑及衛浴未開窗問題。建案約2028年完工，工期時間較長，付款較輕鬆。 | 37-40萬 |
佳瑞向上 | 26-39坪 | 基地面積約786坪，基地距離輕軌V08濱海義山站步行約4分鐘，交通便利，但周邊機能尚待發展，建材配備中上，衛浴建材為德國KOHLER、德國太格超耐磨木地板、三協氣密窗，並配有BWT 淨水器，格局規劃2-3房，三房皆為邊間且三面採光，雙衛浴3件式；A2戶型為川字型規劃，格局方正，但衛浴未開窗，在意衛浴通風採光者須留意；A3兩房有玄關設計，但臥房位在客廳及廚房旁，公私領域較混雜。 | 35-37萬 |
富麗one | 坪數待定 | 規劃地上15層、地下4層，基地步行至輕軌V08濱海義山站約4分鐘，生活機能需步行約10分鐘至行政中心商圈，個案預計2025Q3公開銷售。 | 尚未實登 |
和光富邑 | 25-47坪 | 基地面積約1085坪，步行至輕軌V08濱海義山站約8分鐘，規劃地上15層、地下4層，已取得使照，適合有馬上入住的需求者，和光建設為在地建商，在區域內口碑中上，推出的建案價格都較為平實。 | 成屋：32-34萬 |
海科大生活圈 | |||
新海城 | 21-35坪 | 基地面積約8177坪，大型開發造鎮案，未來將成為淡海新市鎮指標大樓，規劃四棟住宅大樓、兩棟商場，若招商順利，生活機能可靠建案本身補足，基地正對輕軌V10淡海新市鎮站，通勤相對其他建案便利，但總戶數2,231戶、A棟住商混合，大型社區人口出入較為複雜，以及梯戶比不佳，一層10戶僅3梯，高樓可能有等電梯問題。兩房格局規劃多元，兩房兩衛浴、主臥尺度大，建材配備全自動馬桶、獨立式浴缸、標配中島櫃，整體實用性佳。 | 37-39.5萬 |
鴻灃COMO | 22-40坪 | 基地面積約2953坪，鴻灃為寶佳機構旗下建商，規劃六棟15層樓建築，大規模開發，規劃戶數約472戶住家、15戶店面，距離輕軌站較遠，步行至少要15分鐘，考驗腳程，周遭土地尚未發展起來，對開車、騎車族較友善，12項全齡公設規劃，可滿足不同住戶需求，但需注意的是，戶型規劃許多戶別衛浴未開窗、客廳需透過廚房間接採光，在意通風採光者須留意。 | 32-37萬 |
名軒海樂地 | 24-42坪 | 基地面積約7625坪，大規模造鎮案，位於海科大、美麗新生活圈交接處，門口正對輕軌崁頂站，通勤上相較其他建案便利，但生活機能尚待發展，商圈需仰賴行政中心商圈。總戶數共1912戶，戶數多人口出入較難控制，共規劃20項全齡公設，以及擁有1800坪完整方正的中庭水花園，居住環境相對舒適，樓層規劃23層，高樓層戶別可享有海景景觀，戶型規劃大部分衛浴未開窗，部分戶型陽台需經過房間，洗衣曬衣相對不便。 | 31-40萬 |
寬玥 （海上皇宮） | 90-142坪 | 基地面積約6785坪，屬於淡海新市鎮離海景最近的建案，戶數規劃337戶，90坪以上一層一戶一梯廳，總價破5000萬，全齡化公設、飯店式服務，適合退休族群度假使用，屬於區域內指標建案之一。 | 37-47萬 |
六、淡海新市鎮 劣勢
- 一期除行政中心生活圈外，其他生活圈的機能有待完善，目前仍須仰賴行政中心、淡水及沙崙舊市區的生活機能。
- 二期土地規劃還在評估階段，發展起來尚須時間。
- 目前區域內供給量大、需求量少，空屋率較高，周邊土地發展較晚。
- 因地點靠海，東北季風強，冬天氣候較為濕冷。
- 醫療資源距離遠，需到竹圍馬偕醫院才有較足夠的資源。
七、總結
早些年前的「林三淡」為新北房市三大落後區域，但林口、三峽近年已經陸續發展起來，房價也逐漸有較大幅度的補漲，剩下淡水因長年的交通擁塞、醫療資源較少、生活機能待完善的緣故，導致房市發展一直處於低點，因此交通建設為淡海新市鎮房市的重要看點之一，預計2026年通車的淡江大橋，以及2029年完工的淡北道路可以改善交通狀況，對於本就住在淡水區的民眾是一大利多，也可帶動區域發展，但是淡海新市鎮離雙北市中心距離遠是硬傷，搭乘輕軌轉乘捷運需耗費一個小時、開車至少半小時起跳的通勤時間、醫療資源有待補足、冬季溼冷風大等氣候因素，對於外區域的客群來說，還是有蠻大的抗性存在。
政府近年確實有陸續推動淡海新市鎮的發展，但若是準備投資在淡海新市鎮的人，可能還需要等上一段時間，因為除了交通外，還有醫療、生活機能的需求有待補足，雖說政府準備推動淡海新市鎮二期產業及醫療的進駐，但實際成形需耗費的時間尚未看到頭，以及美麗新、海科大生活圈的空屋率高，要人口進駐到像是行政中心商圈，也需要時間，現階段房價便宜確實吸引人，但建議有意願等待區域發展者再進場做投資。
不過對於預算有限、喜歡靠海環境，加上工作可能不需要一直進市區，並有自住需求的客群，建議可以鎖定靠近中山北路商圈，但實際位於美麗新或濱海路南側的中小坪數建案，價格相對行政中心商圈的建案好入手，但又可以吃到商圈機能，對於預算有限的首購族群，確實是有一定的吸引力。
八、如何在淡海新市鎮找出適合你的建案？
市場混亂、房價不低是事實，但對於有剛性需求的人來說，該怎麼去判斷、平衡，我們遇過太多人不了解預售屋行情，也不了解家附近的價位，等走進接待中心才發現，價位遠超出自己的預期，所以，如果能先認知自己適合哪些建案，是不是就能不走冤枉路，節省大把時間？
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1.你想要住哪裡
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