房市不景氣或修正時，想買房的自住換屋族不再將「增值潛力」放在第一位，是否具備穩定性、抗風險，有保值抗跌的能力，更成為買房的首要考量。
央行在2024年9月為抑制房價過度上漲，祭出「第七波房市信用管制」，透過限制第二戶購屋貸款成數、取消高價住宅的寬限期等規範，打擊投機行為。推出後市場交易量明顯減少，買氣急凍，想買房的人轉為觀望心態，整體回歸自住市場。
以往未來發展看好有增值潛力的新興重劃區受到衝擊，而機能完善的區域有穩健保值的特性，價值不隨短期市場波動而改變，對有剛性需求的客群來說，反而是較為理性且安全的選擇。
一、如何判斷區域具備「保值抗跌」的關鍵
區域是否具備保值抗跌的能力，可簡單分成三大關鍵：
1. 交通地段
交通是衡量區域價值的重要指標，國道、快速道路等聯外道路，可輕鬆串連其他區域，其中有多元便捷的大眾交通路網，更可提升通勤便捷性，如：捷運、台鐵、高鐵…等，交通無疑是房價的重大支撐，也是多數人購房認定的唯一指標。
2. 重大建設
區域機能的豐富程度，與大型公共建設匯聚的密集程度緊密相關，不僅能帶動整體發展，也能夠創造豐沛就業機會，提供居住需求和人口紅利，如：交通建設、醫療院所、政府機關、百貨商城、文化教育設施、科學園區…等。
3. 腹地機能
舒適宜居的街廓環境，完善便利的生活機能，是追求生活品質不可或缺的重要元素，特別在經濟不景氣的情況下，無需時間發展等待，完整生活圈可滿足人們最基本的生活需求，而剛性需求正是支撐房價的利基。
生活機能好的精華地段與保值性畫上等好的關鍵是「地段不可複製的稀缺性」，雖然商業核心會伴隨時間發展、土地飽和、都市計畫而轉移，但地段價值是無法輕易被取代，就像台北市東區轉移到信義區，新北板橋府中地區轉移到新板特區，儘管市容街廓不再新穎，但成熟商圈的價值仍牢牢存在。
▪️知識小補充：
土地飽和區域關注重點「都更活化土地的價值」，而外圍區域更多關注「周邊待開發的素地潛力」。
二、保值抗跌的重劃區案例：林口A9重劃區
林口A9重劃區近10年間的發展與房價漲幅，可說是從未來題材的「想像」，逐步轉向人口紅利與生活機能的「實質價值」的經典範例。
在2015年信用管制加碼、房地合一實施前夕，出現投資客拋售潮，全台房市受到嚴重衝擊，當時高投資客比例和高供給量的重劃區，如新莊副都心、淡海新市鎮、桃園青埔等部分區域，房價跌幅高達約30%，而林口重劃區跌幅約10-15%，相比之下影響較少；後續2018年因新案大量供給，投資買盤退場，也僅受到3-5%的微幅修正，主要原因與重大建設題材和區域自住換屋的剛性買盤有緊密關係。
在大環境升息和打炒房的政策實施推行下，整體房市交易量和房價都會受到影響，被大量投機客追捧的區域首當其衝受到衝擊，但林口房價保有相對穩定性，除了可歸因於重劃區寬敞舒適的環境街廓、高綠覆的公園綠意和成熟豐富的生活圈，其中有林口交流道、機場捷運的交通利多，三井outlet、國際媒體園區、林口長庚醫院等重大建設題材，可吸引到追求生活品質的年輕家庭客和換屋族是重要關鍵。
值得一提，因林口A9周邊仍擁有廣大腹地，有可推動大規模公共建設的基礎條件，因此伴隨全球AI熱潮，打造規劃的新北AI+國際智慧園區，也讓此區不僅具備「保值抗跌」能力，更兼具「持續發展的未來潛力」。
▪️知識小補充：
隨著2016年林口三井outlet開幕，2017年機場捷運正式通車，林口人口出現爆炸性成長，在2015年至2022年間，平均每年增加超過4,000人，至今已達13.8萬人。
目前區域成交均約6字頭，有地段優勢或建設品牌利多的建案，也不乏有7.8字頭的實登成交紀錄。
>> 目前最高成交價 約89萬/坪（璽來登帝璽）
從林口A9重劃區，看土城暫緩重劃區：林口A9重劃區和土城暫緩重劃區雖然分屬不同行政區，但針對「保值抗跌」有許多相近的共通點。這些共同特質，都讓兩區在房市波動時都展現出一定韌性。
林口A9重劃區、土城暫緩重劃區 匯總比較表
林口 A9重劃區 | 土城 暫緩重劃區 | |
交通機能 | 國道一號 林口交流道 機場捷運A9站 | 國道三號 金城交流道 板南線 海山站、土城站 捷運萬大線 LG09、LG10站 |
商圈機能 | 林口三井outlet 家樂福生活圈 林口昕境廣場 | 清水路家樂福商圈 裕民路海山商圈 土城日月光商圈 |
重大建設 | 國際媒體園區 新北國際AI+智慧園區 林口長庚醫院 | 土城司法園區 新北市立土城醫院 |
保值抗跌的共同基因
- 多元交通的便利性，可輕鬆串連其他區域
- 完整規劃的街廓市容，周邊已有成熟商圈
- 重大建設題材具磁吸效應，醫療院所可帶來生活保障
- 相比市心好入手的房價，吸引有剛性需求的自住客群
三、土城暫緩重劃區的「保值鐵三角」
土城暫緩重劃區，擁有重劃區整齊劃一的嶄新街廓、斬龍山公園的高綠覆綠意，緊鄰舊市區享便利機能和成熟生活圈，是土城三大重劃區中開發進度相對快速，純住氛圍最為濃厚的區域，宜居舒適的居住環境，深受不少追求生活品質的在地自住、換屋客喜愛。而暫緩重劃區具備三項強大的「保值鐵三角」，也使其成為房市震盪下的理想選擇之一。
1. 重大建設的剛性需求
• 土城司法園區
土城司法園區將結合周邊司法行政機關，打造全台首座司法專用園區，園區佔地約84.07公頃，規劃有住宅、商業、司法用地和公園綠地，結合休憩與司法機關，翻轉土城的城市新面貌，匯聚的檢察官、法官、律師、行政人員等高薪客群，也會帶動區域就業機會和居住需求。
• 新北市立土城醫院
新北市立土城醫院作為新北市的區域級教學醫院，採BOT方式由「長庚醫療財團法人」興建並提供醫療服務，為區域提供豐沛專業的醫療資源，對有長輩或孩童的家庭而言，大型醫療院所的價值極高；而數千名醫護人員在此就業，也是區域租賃和購屋市場中的堅實支撐。
• 統一複合式商場
統一集團將整合旗下資源，規劃佔地500坪的複合式商場，預計2026年底正式營運，未來會引進旗下品牌 7-11、康是美、星巴克、酷聖石及BEING sport等品牌進駐，結合商場與辦公空間，提供更加完善的商業機能。
2. 地段交通的黃金動脈
• 燙金板南線價值
捷運板南線是雙北最為精華的捷運路線之一，土城暫緩重劃區周邊有土城站、海山站，搭3.4站可至板橋車站轉乘台鐵、高鐵，進入北市東區、信義區也無需轉車，車程約25-30分，交通便利性佳。不過捷運站距重劃區有段距離，步行約10-15分以上，對部分客群可能較為考驗腳程。
• 增設金城交流道，輕鬆串連國道一號
國道三號至金城路將會增設「金城交流道」，預計最快2027年5月完工，完工後可有效紓困土城及中和龐大交通量，解決現階段的塞車困境，提升開車族的交通效率。
• 未來萬大線，土城聯外交通新路網
萬大線規劃從北市中正區、萬華區，串連至新北中永和延伸至土城區域，形成新的交通路網，完工後可強化土城與雙北的連結，一期預計2027年完工。未來萬大線LG10清水站、LG11土城站會行經土城暫緩重劃區，其中LG10站將設置在金城路中正國中附近，捷運站輕鬆步行可達，能夠大大提升便利性和交通地段價值。
3. 腹地的宜居環境和潛力
• 鄰舊市區便利機能
緊鄰發展成熟的土城舊市區，生活機能無需等待是土城暫緩的最大優勢，目前已有三大商圈，家樂福清水商圈、裕民路海山商圈、土城日月光商圈，偶爾外食、日常採買都非常方便。
• 高綠覆率與棋盤式街廓
重劃區道路寬敞、棟距規劃得宜，沒有舊市區的雜亂感，還有斬龍山公園的高綠覆公園綠地，為居民提供優質的休憩空間，成熟機能和新穎街廓環境，是自住客追求的宜居環境。
• 未來暫緩重劃區二期
土城暫緩未來將擴大重劃區計畫，縫合鄰近土城司法園區，規劃住宅區、商業區和托育托老、文教等相關公益設施，採區域徵收形式進行開發，該都市計劃案已於2025年5月通過審議，期待未來可再提升區域都市機能，創造更多元複合式的城市樣貌。
四、土城暫緩重劃區，自住、投資置產該怎麼選？
• 自住：建議優先考量「生活便利性與居住品質」，以現階段就需要的機能條件出發，緊鄰捷運站、斬龍山公園、市立土城醫院或學區的地段，能為家庭生活帶來極大便利。同時也可多加留意建案整體規劃，戶數配置、格局規劃、建材配備、公設空間與物業管理等，確保長期居住的舒適度。
• 投資置產：投資置產應關注「稀缺性與未來潛力」，地段緊鄰未來萬大線、金城交流道、土城司法園區等重大建設，有相對強大的發展機會，未來無論租賃或轉售都相對穩定，也可多加關注尚未開發的素地規劃。
五、未來值得關注的土城暫緩新案
「家泰嘉潤丰藏」位在土城正金城路，享重劃區舒適街廓與商圈便利機能，步行可達裕民、清水雙商圈，距斬龍山遺址公園僅約500公尺，漫步可享公園盎然綠意氛圍。雙面臨路角地規劃，預計興建地上19層、地下4層獨棟建築，二至三房規劃，坪數約20-33坪，總戶數141戶住家、8戶店面，全案預計2030年完工。
地段優勢極佳，未來金城交流道約300公尺，預計2027年5月完工，通車後輕鬆串連國道三號，開車轉彎就到家；距捷運萬大線LG10清水站也僅約300公尺，可轉乘捷運中和新蘆線進入北市，預計最快2031年完工，不論開車通勤或搭乘大眾運輸都非常方便。
家泰嘉潤丰藏 三大特色亮點
• 稀缺地段、交通優勢佳
正金城路幹道，未來金城交流道、萬大線LG10站僅約300公尺，交通便利性佳，未來具備增值潛力。
• 享重劃區舒適街廓、市區成熟機能
棋盤式寬敞街道規劃，高綠覆公園綠意，鄰近雙商圈機能，無需時間等待發展，對自住換屋來說非常加分。
• 區域唯一五大建築標章認證
耐震標章、智慧建築標章、綠建築標章、住宅性能評估無障礙1級認證、WELL WFR健康住宅。
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