桃園龜山A7大林口生活圈最新現況，即將公開建案！

桃園龜山A7重劃區，是最接近新北的桃園重劃區之一，也鄰近林口。隨著桃園機場捷運的通車，到台北僅需25分鐘，是大部分通勤族可接受的範圍，加上較林口A8、A9發展晚，因此A7房價成為凹陷區，相對親民，擁有未來重劃區整齊與乾淨的街廓，成為此區的大賣點，獲得不少首購族青睞，為國內房市交易熱絡區之一，討論度非常高。

＊一句話總結：想找三房首購首選地，但塞車問題是事實，時間換取空間。

A7重劃區，位於桃園龜山區，總面積186.43公頃，範圍最北到文德路、東達文桃路，南邊範圍至青山路二段緊鄰體育大學、長庚大學，而西則到華亞三路華亞科技園區，雖是桃園龜山門牌，但與林口A8、A9地理位置接近，泛稱大林口生活圈，因此也有林口A7的說法。此區的發展概念是以交通引導發展，政府於A7站周邊興建4大合宜住宅，並於2016年完工交屋，總量體共達4千多戶，已有上萬人口進駐。

 

此區最大優勢，就是擁有2017年通車的「桃園機場捷運」搭乘桃捷到台北車站只要6站約25分鐘，對雙北上般的客群來說，相當方便。藉此也吸引許多建商在此獵地推案，加上政府發展產業專用區，使得此區的推案量與成交量，都為桃園市居冠，熱門程度不在話下。

＊桃運到台北25分鐘、房價凹陷區、推案量極大、規劃產業園區享就業紅利。

整體來說A7重劃區可分成五大地區，體育大學生活圈、中心商業區生活圈、文青國小生活圈、郵政物流中心、樂善國小生活圈。特色與優勢也不同，不過A7的開發是配合林口的都市發展，補足林口逐漸飽和的居住環境，因此政府先興建了合宜住宅，才開始規劃產業專區與公共建設，且相較林口A8、A9發展較晚，A7目前區域內生活機能相對缺乏，以下將針對各區域進行分別介紹：

 

核心商業區

步行可達桃園捷運A7體育大學站，以商業發展為目的，文化一路為主要幹道，設有空橋規劃，打造類似台北信義區空橋設計，此區也為A7最精華地段，靠近華亞科技園區，原預計要發展華亞園區二期，目前因公墓無法遷移而停滯計畫，尚無法串連。

 

體育大學區

步行可達捷運站，也是合宜住宅的所在地，最早開發的生活圈，整體來說街廓條件整齊，生活機能也集中在此，但因可用土地較少，此區較少新建案，且單價為二手屋轉賣沒有核心區域高。

 

樂善國小生活圈

是最接近A8、A9林口市區的區域，可吃到較多林口商圈機能，像是三井Outlet、長庚醫院等皆在車程10分鐘內可抵達，但相對距離A7體育大學站較遠，無法吸引台北通勤客群，需倚賴開車為主。

 

郵政物流園區

位於A7重劃區最北側，多為廠辦、商辦、科技園區等規劃，除了中華郵政在此投資220億元打造的郵政物流園區外，還有樂善科技園區由禾聯碩、順達科技、致茂電子聯合開發，投資約20億元，可提供不少的就業機會，此區也有不少指標個案像是和悅花園、富宇上城，單價相較全區高。

 

文青國中小學

以2023年全新建造完工且開始招生的「文青雙語國小」為主要特色，住宅區為主要規劃，擁有學區與步行約13分鐘到捷運的機能，也有不少道路托寬的工程在此，是不少年輕家長首選的地區。

 

一、桃園龜山A7現有機能

生活機能

目前生活機能主要集中在A7體育大學捷運站旁，與合宜住宅「遠雄文青」、「皇翔歡喜城」、「名軒快樂家」及「麗寶快樂家」，集中在文青路、文學路一帶為重劃區內最熱鬧的路段，有多家商店、超商、藥局、診所等滿足日常所需，公園綠地較少，而百貨最近的則是A9捷運站周邊的林口三井Outlet、昕境廣場等百貨商場。

 

交通機能

可搭乘桃園捷運A7體育大學站至台北車站約25分鐘，至桃園機場約26分鐘，搭配目前交通部推出「TPASS」月票，每月只要$1200，對於通勤族來說可節省許多通勤費。

 

主要幹道以文化一路為主，由文化一路與文桃路形成T字形貫穿整個重劃區，往西側林口的方向約車程15分鐘可達國道一號，通往台北信義區、南港、內湖等地；由文化一路連接到青山路，可銜接台1線，抵達台北車站，也可直接前往新莊、板橋等地；往南則是透過振興路通往桃園市區。

 

也由於開發迅速，造成上班時間文化一路、交流道大塞車，因此桃園政府也在2022年底進行了3大道路工程，分為變一、變二、變三工程案，以打通文學路→文化一路及樂善路、打通牛角坡路→文化一路、文藝街延伸等，目的都是使車流分散。

 

學區機能

此區的學校機能有樂善國小、大岡國小、大岡國中以及體育大學、長庚大學，而為了因應龜山區不斷移入的人口，於樂善二路上增設了「文青國中小學」面積約4公頃，斥資9.5億規劃，共有36個班，以類似科學園區實驗學校的形式為定位，已於2023年9月開始招生。

 

商業機能

1.郵政物流園區+樂善科技園區：位於文信路上產業專用區，由中華郵政斥資220億元打造，面積約17.14公頃，是全台灣最大的物流中心，預計規劃導入各種自動化倉儲管理系統，引入跨境電商、物流業者，園區已於2022年12月啟用，預計2025年可全面招商完成運營，預計可創造至少6000個就業機會。樂善科技園區則緊鄰郵政物流園區，由禾聯碩、順達科技、致茂電子聯合開發，面積約22.23公頃，目前順達科技股份有限公司已進駐，致茂電子將完工，預估可創造2300個工作機會，年產值預估達1100億元。

 

2.華亞科技園區：位於文化二路上，占地158公頃，主要產業為國內外高科技廠商，包含艾司摩爾、穩懋、美光科技等，也是全球生產半導體重要的基地，員工數約2.5萬人，年產值超過4000億元，目前園區內已經滿載，預計將啟動華亞二期擴大園區。

 

3.文化一路空橋規劃：都市計畫裡，只要是沿著文化一路至文桃路的建案，都必須要規劃連接的「空橋」，就像台北信義計畫區的空橋模式一樣，能快速形成複合式商圈，讓此區的居民能從自家直接移路通到捷運站，安全性與舒適度都大大提升，但相反的如果此區中間有土地未開發，空橋則無法串連，因此要發展成理想狀態，還需等上好幾年。

 

 

二、桃園龜山A7劣勢

• 嚴重塞車問題，文化一路、青山路每逢上下班車流堵塞嚴重，待新大樓蓋好恐怕更嚴重。
• 生活機能缺乏，全區仍在開發階段，需仰賴A8、A9林口商圈。
• 因周邊靠近工業區，恐有空氣汙染疑慮，且氣候較潮溼，濕氣較重。
• 南邊區塊鄰近龜山第三公墓，部分建案可見公墓福地，在意風水。
• 桃園捷運發車時間相較北捷較長，且至北車轉乘有段距離，這點也會增加些不便。

 

三、桃園龜山A7房價現況

截至2024年2月，桃園龜山A7房價現況

▋預售屋/新大樓：38.95萬/坪

▋最高成交價：48.07萬/坪

 

自2017年桃園捷運通車，沿線站點全面上漲，推案量也陸續爆發，2020年龜山A7房價來到25.31萬/坪，加上2021年後A7合宜住宅可自由買賣，持續吸引更多人口移入；截至2022年A7房價來到34.91萬/坪，上漲幅度來到27.08%，為全桃園機捷沿線冠軍；隨著郵政物流園區首棟建築落成、文青國中小於2023開始招生，讓房價再次起漲，截至20234年2月，龜山A7重劃區均價38.95萬/坪，最高成交價來到48.07萬/坪。

 

四、桃園龜山A7建案總整理

此區的建案推案量非常大，我們將列舉一些相對指標、具代表性，以及我們有關注等建案，與大家分享，部分建案已經成屋，可以先參考建案地圖，了解建案相對位置(不定期更新即將公開建案)：

 

 

 

 

 

五、想在桃園龜山A7買房，該如何挑選？

此區客群除了雙北外漂的首購族，也包含近新莊、板橋的在地客，加上重劃區內規劃的科技園區人口、長庚醫院的醫師、護士等，皆為支撐此區房市的重要關鍵。我們認為在A7得天獨厚近台北的先天優勢、25分鐘可到北車，以及近期TPASS通勤月票的措施，仍然是首購族的首選區域，或許有人會問說龜山A7從2字頭來到4字頭，房價上漲幅度那麼大，還算房價凹陷區嗎？房價是「比較」出來的，當鄰近的新莊、迴龍、蘆洲、三重、林口A8、A9等地區房價都來到5字頭，相比之下A7的房價仍是相對凹陷，在有限的預算下，桃園A7能夠入手的房子確實比雙北來的大又寬敞，距離換取空間完全就是這區的寫照，但小提醒塞車之苦也是事實，這就取決於自身是否能接受了。

 

自住該如何選？

• 需要完整的生活機能，食衣住行育樂等，選擇體育大學區、文青路周邊建案，此區擁有較多的商家、診所，適合急需入住的小家庭。
• 需要學區、希望環境相對舒適可選擇文青國中小周邊、樂善國小周邊，這兩區最大差別在於，文青國中小又擁有捷運機能，可走到A7捷運站，地段相對有優勢，樂善國小則是能吃到A8、A9鄰口市區，生活機能較好。
• 希望未來有增值空間已置產為目的，建議可參考中心商業區、文化一路上等建案，有鄰近華亞科技園區的地段優勢，以及商業規劃多集中在此。

整體來說，桃園龜山A7推案量非常大，在這區找房實在需要一點耐心與毅力，房價高低是隨著生活機能、與開發建設進度有關，越靠近體育大學A7站房價理應會越高，如果遠離捷運站卻開高價，則需判斷是否品牌力強、有特殊規劃、附加價值，根據這樣的邏輯去挑選。未來房價觀察重點，可放在華亞科技園區二期開發時程、中華郵政物流園區廠商入駐情況、龜山第三公墓的遷移計畫等。

 

六、如何在桃園龜山A7找出適合你的建案？

市場混亂、房價不低是事實，但對於有剛性需求的人來說，該怎麼去判斷、平衡，我們遇過太多人不了解預售屋行情，也不了解家附近的價位，等走進接待中心才發現，價位遠超出自己的預期，所以，如果能先認知自己適合哪些建案，是不是就能不走冤枉路，節省大把時間？

 

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