新板特區、府中地區、亞東醫院區域，區域房價及建案怎麼看？

新北的「板橋門牌」是不少北漂族及首購族的指名首選之一，除了有「板橋車站」五鐵共構極佳的交通優勢，及周邊成熟完善的生活機能，也不能忽視「北捷板南線」進台北高含金量的便利性。本篇將涵蓋板橋討論度較高的三個區域來說明，包含有新板特區、府中區域及亞東醫院區域；喜愛水岸景觀及重劃區街廓環境，則可參考江翠北側重劃區的文章分析。

 

 

一、新板特區

講到新板特區，不外乎聯想到新北耶誕城，每逢聖誕期間，就是板橋人塞車的惡夢開始，更被笑稱是「塞車城，開城了」，連帶新板特區周邊的居民，在下班尖峰時段，不多花個半小時都到不了家。

 

新板特區作為板橋蛋黃區中的核心，更是新北城市核心商業區CBD的代表（Central Business District），可謂新北商業價值最高的地段，也無疑是在地人心中的「豪宅聚落」。

＊知識點小補充：板信商業銀行雙子星總部，2022年以公告土地現值每坪換算約252萬，蟬聯14年的新北地王。

新板特區最初的開發，起因於當時舊板橋車站運載負荷量過高，周邊腹地受限，加上府中舊縣府辦公大樓空間不足等問題，而規劃開發的「新板橋車站特定專用區」，同時進行鐵路地下化工程，舊板橋車站也後改為現在的捷運府中站。規劃以SUPER HOPSCA（超級浩市達）為概念作為都市設計主軸，全區面積共48.2公頃，以文化路一段、漢生東路、區運路、民族路與民權路為邊界，之中貫穿主要幹道縣民大道以及中山路。

＊SUPER HOPSCA概念補充

H	Hotel & High-density Transportation system（國際飯店、高運量運輸系統）
O	Office & Odeum（金融商務中心、音樂劇院）
P	Parking & Park（停車空間、市民公園）
S	Shopping & Skywalk & Super Dome（購物中心、空中廊道、巨蛋體育館）
C	Conference & Convention（國際展覽中心、國際會議中心）
A	Apartment & Administration Center （景觀住宅、行政管理中心）

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新板特區，不能不知道的三大重點

1. 五鐵共構的核心地段，高含金量的商業價值，機能多元完善

在2020年環狀線開通後，板橋車站正式晉升五鐵共構車站，除了規劃有高鐵台鐵、北捷和環狀線，也設有客運及公車站，南北往來或在市區內移動都十分便利，極佳的交通機能，深受很多北漂族的喜愛。

 

主要商業機能包含與板橋車站共構的環球購物中心、Mega City板橋大遠百（威秀影城）、麗寶百貨（秀泰影城）及誠品生活新板店，還有充斥不少人兒時記憶的遠百板橋。

 

公園綠地有新北萬坪都會公園和板橋車站站前廣場，西南側區運路上住宅區則有福德公園。除了百貨以外的購物娛樂，位在新板特區中心的市民廣場，也是平日散步休閒的好去處，更是大家熟知新北耶誕城佈置燈飾跟拍照打卡的主戰場；鄰近區運路上還有板橋第一體育場。

 

2009 變更為第二特種專用區

2010 升格直轄市改名新北市

2010 環球購物中心開幕

2011 首次舉辦新北耶誕城

2012 Mega City板橋大遠百開幕

2012 誠品生活新板店開幕

2013 麗寶百貨秀泰影城開幕

 

2. 大坪數豪宅規劃，拉高客群入手門檻，線上新案屈指可數

新板特區多為大坪數豪宅規劃，80-90坪的產品約占八成，僅兩成中小坪數產品。也因大坪數高總價的特性，入手門檻高，客群相對限縮，加上土地開發已飽和，住宅區劃分本就少，不僅新建案屈指可數，中古市場也因屋主惜售，整體供給明顯下降，新案開價往往很考驗市場接受度，新板特區周邊的房子也連帶開出高價。

 

現階段中古市場屋齡普遍在15年內，近一年成交均價約75萬，有部分社區目前仍能看到六七字頭的成交紀錄，不過地段佳、屋齡新、有品牌力的社區，出現實登高達九字頭的成交價，總價破億元也不在少數（如世界花園橋峰）。

＊知識點小補充：SUPER HOPSCA概念中的空橋規劃，不只串連板橋車站周邊的百貨購物中心，住宅區的社區間也有空中廊道串連。其中世界花園橋峰可透過空橋直達板橋大遠百，是位於中山路一段的大尺度基地，鄰福德公園，又為大陸工程品牌，相比其他社區有更具創價條件。

目前新板特區線上建案僅一案「勝輝一邸」，而此案實價登錄被蓋牌，尚未揭露正式資訊，但網路討論聲量在線，也因新案在新板特區極具稀缺性而備受矚目。勝輝一邸的地段優勢極強，位於中山路與新站路口，近500坪角地，規劃地上19層地下四層建築，總戶數僅36戶，以101坪均質大坪數規劃為主。

 

以區域房價來看，新板特區已非一般受薪階級能合理負擔的價位，與政府行政區、主要交通建設緊密連結的住宅規劃屬實罕見，生活機能極佳，交通建設完善。雖破億總價存在高抗性，且幾年前有賠售的新聞報導（如謙岳），但因具備的特殊價值跟稀少性，依舊深受高資產客群的喜愛，「板橋高含金量的蛋黃區」標籤也還是牢牢貼在身上。

 

3. 新建設內容「國家兒童未來館」，耗資經費165億，預計2030年完工

新板特區已發展到尾聲，未來新建設內容僅有國家兒童未來館，位於漢生東路與文化路一段交叉口，板橋客運站旁，原為汽機車停車場。占地3.3公頃，未來預計打造地上七層地下四層的建築物，共三萬一千多坪的樓地板面積，耗資經費165億由中央全額出資興建。國家兒童未來規劃有各類劇場、沈浸式互動及體能體驗，希望打造能讓兒童沈建於藝術、文化、創造力發掘和科技探索的創新學習親子場域。

 

 

二、府中地區

府中地區緊鄰新板特區南側，是板橋的舊市區、傳統蛋黃區，生活機能及休閒娛樂豐富，學區密集，是應有盡有的舊城區。像是府中車站早年是板橋車站舊址，相當中心的一區，林家花園等也是古蹟的樣貌，不難發現此區開發的早，也因此區域大多是舊房子和市集。

 

一句話總結：早年開發的舊市區商圈，以生活機能，交通便利取勝。

 

這區在政府的推動下，展開城市翻新計畫「府中雙城」，讓範圍從湳雅夜市商圈，到新北市市府商圈之間的新舊混合區， 加以整合規劃。舉例以現況來說，大家在府中地區常會遇到的問題就是道路行走不易，且停車位規劃混亂。翻新計畫就是從人車動線，停車空間和街道景觀等方面來改善，整合此區新舊街廓複雜的問題。

 

府中買房關注點：捷運府中站、商圈生活機能多、屬市心蛋黃區

 

 

2.1 府中地區 現有機能

交通機能：交通部分，區域內有捷運府中站，府中站一站到板橋站，可轉乘台鐵、高鐵等。聯外道路主要為台65線，方便接至新莊、五股一帶，也可銜接至國道一號。另一條鄰近的台64通往中和地區，搭乘捷運或開車便利都不錯。

 

生活機能：板橋府中商圈，原來是板橋車站的舊址，較早期的開發地區，所以商圈機能都已相當完備，日常採買、食衣住行育樂算是應有盡有。比較熱鬧的幾條主幹道有，縣民大道（府中捷運站）府中路、文化路、四川路（誠品生活及星聚點一側）、實踐路、南雅西路、南雅東路（湳雅夜市一帶）等。

 

區域內日常採買的商圈完全不用擔心，府中商圈、湳興市場、湳雅夜市、黃石市場等，聚集了不少連鎖藥妝店、生活百貨、全聯，府中廣場則場舉辦假日文創市集，聚集不少人擺攤。各家連鎖餐飲及小吃店，有如ABV餐酒館、王品牛排、西堤牛排，晚上有湳雅夜市、品都串燒。百貨商場有誠品板橋店；娛樂場所多元，有錢櫃、星聚點等，整體規模和新穎程度，雖比不上新板特區，但豐富度不減。

 

學區機能：學校林立，從國小到高中，有實踐國小、板橋國小、後埔國小、忠孝國中及板橋高中，近年是新北市的第一志願。

 

公園綠地：板橋第一運動場，面積有44,576平方公尺，30000個觀眾席，佔地廣大可舉辦賽事，用途是足球場兼田徑操場，夜間也有照明不少民眾，會在此散步、慢跑。介壽公園偏向親子遊樂性質；林家花園是國定古蹟，入內需門票（新北市民免費），園林建築具中式風情，大多是來此觀光或拍婚紗為主。

 

2.2 府中地區劣勢

• 府中地區因為發展較早，居住環境密集、傳統市集繁多，且街廓較老舊。
• 區內有不少宮廟，如接雲寺、慈惠宮，可能會有廟會活動而吵雜。
• 另外湳雅夜市、錢櫃、星據點等，由於夜生活活躍，晚上也較吵雜。

2.3 府中地區房價及建案

府中房價屬於板橋CP值不錯的區域，相對低的單價，可以買到生活機能很好的地段，府中房價全區約在57-59萬，新案成交價約在61-63萬。主要因為開發較早，有街廓老舊吵雜的問題。在區域都更之前，房價屬板橋的板南線上較親民的一區，若是想住在機能蛋黃區的首購族可以關注此區。

 

目前新案普遍成交價約在61-63萬

 

 

 

除此之外，未來值得關注的還有，湳雅夜市一帶將陸續都更，有機會翻轉原本較為老舊雜亂的街廓。目前幾家建設公司預計未來在此推案的就有新潤新興段案、遠雄湳雅都更案、和雙冠軍建設等。靠近府中站的則有，山輝建設、三輝建設、和冠德府中段案。

 

府中地區的最大優勢是，具有媲美新板特區的機能，房價卻相對便宜，目前仍屬板橋相對親民的價位。近期線上新建案較少，仍待配合都更計畫推出新案，未來是否新建案會開出高單價，也是大家關注的一點。若是期待買到板橋較低價位的首購族，可以參考小規模建案或是未來新案。

 

 

三、亞東醫院

 

亞東醫院在板橋的最南側，全區以亞東醫院為中心發展，交通主要依靠板南線的亞東醫院站，因為終點站為亞東醫院站的停靠班次較多，屬於相較精華的站點。搭二站到板橋站，轉乘五鐵也只要約4分鐘。同時具備成熟機能，主要道路四川路、南雅南路，和亞東捷運站周遭，就是全聯、華德市場、大型愛買、圖書館總館、誠品亞東醫院店等。

 

亞東醫院的最大特色在有更多綠意，街廓氛圍又相對寧靜一些，和板橋其他區有明顯的差異。原因是區域中的大面積規劃的「Tpark遠東通訊園區」，園區開發密度不高，由1.2萬坪的生態南北公園串連。公園綠植豐富，相對安靜，讓這一帶變成綠覆率較高的區域，環境比府中及新板特區更愜意。

 

Tpark遠東通訊園區是由遠東集團自行開發，佔地廣大，面積有24公頃，主要為通訊科技、數位雲端等產業進駐此區，應用軟體，各家企業佇立在生態園區中，可說是一個「綠色研發園區」。也因為妥善的規劃，吸引不少知名企業，像是Google就在此設立台灣總部，帶來就業機會。

 

目前銷售中的新建案不多，以「遠揚之森」為指標，遠揚之森是目前園區周遭，唯一的住宅大樓，在此區頗具有稀有性。距離亞東醫院站步行約3分鐘可達，另一核心特色是建案的隔震工法，採用最高規格的隔震技術，成交價在每坪約88-91萬。

 

四、如何在新板特區、府中、亞東醫院找出適合你的建案？

市場混亂、房價不低是事實，但對於有剛性需求的人來說，該怎麼去判斷、平衡，我們遇過太多人不了解預售屋行情，也不了解家附近的價位，等走進接待中心才發現，價位遠超出自己的預期，所以，如果能先認知自己適合哪些建案，是不是就能不走冤枉路，節省大把時間？

 

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