板橋江子翠北側重劃區，重點懶人包，全區建案房價怎麼看？

江子翠北側重劃區（江翠重劃區、江子翠重劃區、江翠北重劃區），一開始因這區房價相對親民，且有未來重劃區街廓，鄰近江子翠站，和板橋熱鬧的文化路大道，且開車上華江橋進台北快，而成為板橋購屋的指標熱區，同時也擁有水岸景觀優勢，近年已經是許多購屋族的指名區域。

＊知識點小補充：2022年新北市地政局統計資料顯示，江子翠北重劃區的預售屋成交量約佔板橋區的8成。

此區客群除了有地域認同的板橋在地客，加上五鐵（高鐵，台鐵，捷運板南線，捷運環狀線，客運轉運站）共構的交通優勢，也吸引不少跨區的北市及北漂客，起初迫於北市高房價，退而往新北最繁盛且交通佳的板橋選擇，無奈最指標地段——新板特區，新屋房價也非首購可負擔範圍，因此推案較多、近板橋市區的江翠北側重劃區，也就成為跨區域客群的熱門選擇。

 

江翠北重劃區位在板橋區最北端，西側緊鄰浮州，東側為新店溪，是沿著大漢溪與新店溪，呈鐮刀狀的狹長型重劃區。總面積117.47公頃，土地劃分公共設施占比約五成、住宅約37%、商業約8%、藝文專用區約4%，有A至G，7個開發單元。

 

整體來說因狹長型規劃，各區之間差異不小，特色與優勢也不同，也因為江翠北仍在發展階段，區域內商業機能相較缺乏，不過也因距離市區的距離不算遠，重劃區生活不便的缺點有被彌補。

 

 

一、江子翠北側重劃區 現有機能

 

商業機能

江翠北重劃區內多為住宅規劃，區域內重大商業建設少，主要仰賴板橋市區的生活機能（文化路一帶、長江路一帶、四維商圈、新埔商圈、府中商圈、中正路商圈、新板特區商圈..等）。整體來說，因鄰近商圈發展成熟，生活便利性都很不錯。未來E區立信帝國花園廣場1-2樓規劃有5000坪大型商場，更有望補足「區域內」的商業機能。

 

公園綠地

綠覆率高，有多座公園規劃；沿著大漢溪與新店溪，還有江子翠景觀河濱公園與華江河濱公園，也是不少民眾休閒放風、騎自行車運動的好去處。區域較為具代表性的公園有，435藝文特區的公園綠地、玫瑰公園、望月公園、溪頭公園等。

 

休閒活動

板橋435藝文特區：規劃結合生態、藝術與玩樂的公共空間，時常舉辦各類藝文策展活動，也有大片綠地可放風玩耍。

新月橋：橫跨大漢溪，連結了板橋435藝文特區與新莊老街，橋面與牽引道全長共1133公尺，是全臺雙跨距最長的鋼拱橋。規劃有行人徒步區與自行車道，夜晚燈光計畫更具特色，是親子、情侶漫步放鬆的熱門景點。
河濱公園：沿著大漢溪和新店溪畔，規劃各類運動場，包含棒球場、足球場、籃球場、曲棍球場、溜冰場…等；也有兒童遊戲沙坑、景觀公園，如蝴蝶公園地景花海。

 

交通機能

地理位置佳，聯外道路多，開車騎車交通便利，過橋就可到北市萬華、新北新莊及三重。鄰近捷運站有板南線江子翠站與新埔站，環狀線新埔民生站，步行最快約10分鐘。鄰近新板特區還有五鐵共構的板橋站，高鐵南北往來都十分便利。

 

開車：東側新店溪由北到南，共三座橋，華江橋、萬板大橋、華翠大橋皆可達台北市萬華區；北側大漢溪從東至西，大漢橋銜接新莊思源路、新海橋到新莊中正路；同時有台64快速道路、台65快速道路與新北環河快速道路。

 

學區機能

AB區與C區交界有板橋國中，DE區及FG區也各規劃有一塊文教用地。鄰近學校眾多，有江翠國小、江翠國中、新埔國小、新埔國中、文德國小及國光國小。

 

 

二、江子翠北側重劃區 各單元區域 精華懶人包

AB區 「近舊市區生活機能佳，無步行可達捷運站是抗性」

綠覆率最高、藝文氣息濃厚的區域，最右側為「板橋435藝文特區」。生活機能佳，近中正路商圈，也是距離新板特區與府中商圈最近的單元。

 

此區須留意步行至最近板橋捷運站約20分鐘以上，大眾運輸多倚靠307路線公車；東側是中正路，西南側為板橋果菜批發市場，清晨有大貨車行經，採買便利但環境也會相較混亂。以江翠北來說，AB區房價較低，但也能享受到河景，綠覆率也高，所以CP值頗高，適合開車騎車的通勤小資族。

 

 

C區 「水岸景觀不受高架遮蔽，近四維商圈、新埔民生站，嫌惡施設影響甚大」

擁有漂亮水岸景觀的區域，同時也有濕地規劃，無高架橋遮蔽是最大優勢。有新海橋、大漢橋及新月橋，房價整體比AB區高，到環狀線新埔民生站最快約10-15分鐘步行路程，交通便利性佳。

 

此區須留意嫌惡設施「新北市立殯儀館」，易有空污及噪音問題；貸款成數要注意，新屋第一手與建設公司買，通常房貸成數沒有問題，最高可到8-8.5成，但二手轉賣時，部分銀行會因為鄰近生命事業，而可能降低貸款成數，建議多洽詢不同銀行，以找到最佳方案。

 

 

DE區 「買房最常指名，區域規劃完善，近江子翠捷運站，水岸腹地廣大但有64高架抗性」

江翠北房價較高的區域，面積大土地劃分完善，兩側規劃為商業區，中間預留文教用地，多品牌建商在此推案。距離板南線江子翠捷運站，步行約10-15分可達，捷運機能較佳；且鄰大漢橋、台64快速道路及華江橋，可到台北或新莊三重，南來北往交通優勢強。生活機能多仰賴長江路、民生路、文化路及江子翠捷運周邊一帶。

 

此區須留意，面水岸有台64高架橋的抗性，橋下環河西路車流量也大，同時伴隨噪音及空污問題。水岸首排建案，建議慎選高規格抗噪的氣密窗，改善噪音問題，提升居住品質。

 

 

FG區 「通勤開車族最友好，台北一橋之隔，與舊市區相容，街廓較複雜」

與台北市僅隔一條新店溪，近北市為此區最強優勢，有華江橋、萬板大橋與華翠大橋，共三座橋；同時有台64快速道路及新北環快，對雙北通勤族非常友善。此區建案基地普遍較大，同時能享北市河岸景觀，且不乏有品牌建商推案，加上是最晚推案的區域，因此房價乍看會是江翠北重劃區的最高價。

 

此區需留意，FG重劃區因整體形狀狹長，在劃分緊鄰舊市區的情況下，無道路區隔，區域街廓環境複雜；也因距離民治街商圈及雙十路商圈偏遠，商圈與捷運站需仰賴汽機車，整體機能偏弱勢。

 

 

江子翠北側重劃區，各單元匯總比較表

 

 

三、江子翠北側重劃區 區域房價

江子翠北側重劃區的房價，較難用均價來提供準確參考依據。主要有三大原因，實登混亂、水岸景觀優勢差異以及品牌建商的溢價因素。

 

2016年，江翠北初期推案以低單價低總價的破盤策略試行，首推案「江翠ONE」以四字頭價格推出，甚至低於當時中古屋的市場行情。2018至2020年間陸續有品牌建商推案，如國泰、潤泰、忠泰、華固、國美…等，也逐漸拉開客群對區域單價的認知，而同期的品牌建商，成交價普遍能高出10%-20%不等。隨時間發展，本區漲幅大。

 

到了2022、2023年，DE區條件好的戶別，成交價更有少數實登八字頭（潤泰文樺），可說相當驚人。推案時間遠近帶來的價格差距影響極大，許多好地段、好建商的作品，因推案時間早，實價登錄看似價格較低，二手房價卻高得驚人，使得首購小白了解此區真正的市價行情更加困難。

 

目前新案普遍成交價約在65-75萬，條件更好的戶別可能有8字頭。整體來說江翠北側推案量明顯下降，目前新開案多在FG區，其餘區域因逐漸飽和，僅有少數新案。以歷史成交量來看，DE區在2019年達到高峰、C區在2020年、AB區則在2021年。

＊知識點小補充：條件最好的DE區，最初以最低價推出，不少品牌建商趁勝追擊積極推案，短時間的大漲幅房價，帶動了其他單元的開發。DE區因面積最大，還有所剩寥寥無幾的素地，因此新案都備受矚目，開價往往都很考驗市場接受度，中古市場的價格也間接反映出江翠北客群對DE區的認同和喜愛。

 

四、江子翠北側重劃區 線上建案及指標建案

以江子翠北AB區房價，近一年新屋成交均價約在56-60萬

 

 

 

以江子翠北C區房價，面舊市區約55-58，面水岸約65-70萬

 

 

 

以江子翠北DE區房價，低樓層約60-65萬、面水岸高樓層已達7字頭

 

 

 

以江子翠北FG區房價，面水岸高樓層約76-79萬、公園景觀約68-70萬、舊市區約64-68萬

 

 

＊知識點小補充：江翠北側重劃區因早期政府區段徵收未整合成功，最終以自辦形式進行開發。最初可說是由立信機構攜手甲山林開發的重劃區，立信在江翠北側有近50公頃的土地，更被號稱是「江翠地王」，推案作品包含新外灘系列、帝景系列及立信天禧系列…等。

 

江子翠北側重劃區，部分建案已陸續完工，重劃區街廓也漸漸成形，目前新建案多數集中在FG區，其餘單元因土地逐漸飽和、推案量較少。喜愛江翠北重劃區的首購，可多留意小坪數較低總價的規劃，相比數年前，5字頭房價已不再復見，中古市場的成交價也逼近甚至超越預售房價，近期新開案7字頭的成交價更不在少數；也因素地稀缺，品牌建商推案更受矚目，如往往是區域高價的潤泰品牌，在DE區仍尚有未推案的土地，都值得關注。

 

五、如何在江子翠找出適合你的建案？

市場混亂、房價不低是事實，但對於有剛性需求的人來說，該怎麼去判斷、平衡，我們遇過太多人不了解預售屋行情，也不了解家附近的價位，等走進接待中心才發現，價位遠超出自己的預期，所以，如果能先認知自己適合哪些建案，是不是就能不走冤枉路，節省大把時間？

 

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