永寧站 低總價捷運宅
未來聯開案 增值潛力強

皇翔MRT優點總結

• 板南永寧捷運站旁約150米,走路3分,2023年萬大線LG12站約10分鐘,雙捷運機能。

• 中央路商圈走路5分,基地正對大潤發,滿足生活採買需求。

• 車程6分上65快速道路、國道3號,公路機能便利。

• 小坪數12、20坪產品居多,低總價700萬起,屬於首購能負擔的範圍。

• 永寧捷運土地聯合開發案,位於基地正對面,預計規畫商場,提升整體街廓。

 

皇翔MRT缺點總結

• 鄰近工業區,街廓較老舊,工廠、廠房居多,空氣品質不佳。

• 基地旁為社會住宅,地下車位開放外人租借,出入人口複雜。

• 成交價58-61萬/坪,與捷運海山站、土城站周圍的新案相當,但永寧距離較遠。

• 預計2024第二季交屋,自備款門檻高。

• A棟一層12戶3梯,梯戶比不佳,格局優劣落差極大,整體坪數偏小投客多。

 

低總價捷運宅,稀有地段

皇翔MRT位於新北市土城區承天路4巷永和街交叉口,占地1827.71坪,共規劃2棟,地上20層,地下五層的建築,距離捷運永寧站150米,走路3分鐘,交通相當便利,僅規劃1-2房產品,總價落在首購價位,此案主要客群為外部投客、以及台北外擴的年輕首購。

 

地理位置除了鄰近板南線之外,未來萬大線L12站距離基地走路10分鐘,預計2028年完工,享有雙捷運的機能,且周邊公路交通極為便利,車程6分鐘可抵達國道3號,通往中和、新店、南港,車程3分鐘可上台65縣銜接國道1,通往三重、內湖、林口,未來2027年增設北土城交流道,完工後此區可享有「兩個交流道的便利」,對於開車通勤是一大加分。

 

大潤發土城店,位在基地走路2分鐘,內部設有星巴克、火鍋餐飲等,加上走路2分鐘抵達中央商圈,整條的小吃美食藥妝店皆有,生活機能非常完善。永寧3號出口旁則有愛妮爾國際幼兒園,車程4分鐘即可抵達學區土城國小,土城國中約2分鐘車程。

 

除了「承和公園」位在基地旁外,土城最著名的「承天禪寺賞桐步道」,距離約車程12分,擁有近七公頃的桐花公園,設有親水木棧道、露天看台、泡茶休憩區,是大人小孩,假日閒暇時的好去處。

 

地段缺點有幾個,永寧站周邊仍有許多老舊工業、廠房建築,加上基地旁即為社會住宅,本案B1與B2部分汽車停車位供外租使用,雖然車道無分流但人員有單獨出入口,人口出入較為複雜。

 

 

永寧捷運聯合開發案,具發展潛力,使用舊建照單價需留意

基地正對面,1棟兩層樓建物及汽機車停車場,為「永寧捷運土地聯合開發案」,受限規定僅能蓋成「商業大樓」未來若開發完成,整個基地周邊的街廓、規劃上會更完整,整體視覺也會更舒適。

 

不過此開發案,目前仍有「法律開發」疑慮,因早期規劃時有地主不同意,後來用徵收方式取得土地,但大法官解釋「徵收土地不能產權移轉」,所以這塊基地「尚未」納入北捷TOD開發,目前作為轉乘的停車場使用,被限制開發,要等待開發完成恐需一段時日。

 

另外皇翔MRT使用舊建照,「雨遮」採計坪不計價,在計算房屋單價時,需「扣除雨遮坪數」,才是真實單價,而目前實價登錄平台上揭露數字,並未扣除雨遮,因此單價會比真實價格要低,需多加留意。

 

建材搭配櫻花廚具、TOTO衛浴五金馬桶、大同氣密窗8mm玻璃、國際牌暖風機,建材陽春,全棟廚房皆配置IH爐,沒有明火,優點是樓地板搭配隔音墊,隔音效果較好,此外樓高3.4米,比起一般樓高2.8米要高,這點也為本案加分項。

 

共有356戶住家,10戶店面,公設比35.86%,管理費80/坪,分成A、B兩棟,A棟一層12戶3梯,梯戶比明顯不佳,B棟一層7戶3梯,還算合理,只有1-2房的規劃,以小坪數為主最大為32坪,周邊僅有公司-紡織研究所7樓層高,社宅也僅有12樓,因此只要高於這些樓層即可享有遼闊視野。

 

格局的部分,A棟以小坪數居多,20坪兩房除了A2、A3與邊間兩房之外,其餘皆為暗廳,採光面不足,格局不佳,其中A6、A7兩房沒有規劃後陽台,但配有烘衣機來彌補。B棟多為為「兩房邊間雙面採光」,明廳明房,衛浴開窗,坪數約29-32坪,還可做成2+1的規劃,兩間臥室皆可放下雙人床,整體空間寬裕舒適,格局佳;B5、B6則是暗廳規劃,且室內吃了4根柱子,不僅吃掉室內坪數,在屋內也會明顯感受到大梁的存在,加上陽台要穿過臥室才能抵達,動線不佳,格局不推薦

 

皇翔MRT整體評價來說,偏投資人喜好的產品,小坪數12坪以及低總價的優勢不容小覷,加上鄰近永寧捷運站增值力道存在,主要缺點建材並沒有亮點,且格局不推薦,但仍是捷運板南線上可參考的建案。類似的產品也可參考頂埔捷運站力璞紘,屬於捷運宅,且建材規劃上表現還不錯。

 

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