SANCHONG

璟銳青

成交價
每坪約
0

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萬起
總價
0
萬起
買兩房
訂簽金約
0
萬起

★☆☆☆☆

璟銳青

核心特色

二重重劃區右岸 近新北大都會公園
小型社區 格局方正 戶戶邊間

房型價位

兩房房型-約

26-28坪

1361萬

三房房型-約

39坪

1989萬

車位價格-約

235萬

(平面)

建案詳情

Info

建設公司

璟銳建設有限公司

營造公司

富渝營造有限公司

總戶數

50戶住家,1戶店面

樓層規劃

1棟,地上14層,地下層3層

基地位置

新北市三重區穀保街100號旁

基地坪數

338坪

類型

預售屋

結構

RC鋼筋混凝土

公設比

約34.2%

梯戶規劃

標準層,一層4戶,2部電梯

接待中心

新北市三重區穀保街100號旁

代銷

聯頡廣告事業有限公司

付款內容

Payment

表格/MYDAChi 秘密客獨家揭露
房型訂金與簽約金開工款期款房貸交屋款合計
付款資訊10%-
0%
2023-11~2024-04
10%
2024-04
75%
2024-04
5%
100%
訂金10萬10% - 訂金
兩房合計約 136 萬起約 0 萬起約 136 萬起貸80% 約 1089 萬起,月付4.1萬起1361萬起
10萬約126萬起約 1021 萬起約 68 萬起
三房合計約 199 萬起約 0 萬起約 199 萬起貸80% 約 1591 萬起,月付5.9萬起1989萬起
10萬約189萬起約 1492 萬起約 99 萬起
*付款內容可能因銷售情況有所調整異動,此表僅供參考,請依現場提供資訊為準。

建案總評分

Overview

★☆☆☆☆

地段稀有性

★☆☆☆☆

抗性高,周邊環境複雜,目前無步行可達捷運站。

規劃舒適度

★★★☆☆

普通,明廳明房,建材中規中矩,與鄰房棟距近。

房價性價比

★☆☆☆☆

性價比低,區域價差小,品牌建材不如同區新案。

專家解析

Expert

買房小博士 Kalvin

總編輯 Sharon

工程師 Boris

買房小博士 Kalvin
總編輯 Sharon
工程師 Boris

二重右岸最北端
高樓層享公園景觀

★★☆☆☆

璟銳青優點總結

• 近新北大都會公園,面疏洪東路二段,12樓以上可能有公園景觀

• 未來預計增設,機場捷運A2a博愛站,500米步行約6分鐘。

• 獨棟小型社區,總戶數51戶較單純,一層四戶兩部電梯,梯戶比好。

• 格局方正,戶戶邊間,雙面採光,採光面大,衛浴全室防水有對外窗。

 

璟銳青缺點總結

• 目前步行20分鐘內無捷運站,交通及生活機能不便,多仰賴舊市區。
• 街廓較老舊多鐵皮廠房,部分巷弄狹小,汽車出入不宜,機車較多。
• 鄰疏洪東路二段,低樓層景觀不佳,面機捷高架橋,有噪音疑慮。
• 雙向三米車道,車道窄小,與汽機車同出入口,出入費時。
• 建材配備普通,中華氣密窗、櫻花廚具、美標衛浴。

• 社區基地不規整,社區地主佔比約四成,以重劃區新案比例較高。

 

新北大都會公園的優勢,未來增設機捷A2a站

璟銳青位於二重重劃區右岸的最上端,鄰穀保家商,是三重穀保街上的小型建案。基地約338坪,獨棟規劃地上15層,地下三層,一層四戶兩部電梯,總戶數共51戶。

 

二重重劃區的最大亮點為新北大都會公園的水岸景觀,以交通機能而言,目前右岸南區主要仰賴三重站,作為該區的最大支撐;而三重右岸北區,目前無步行可達的捷運站,以捷運通勤來說不如南邊方便,這也間接反映在房價上,未來規劃增設機場捷運的A2a博愛站,有望彌補該區交通不便的問題,但目前尚未動工,有賴後續定案。而璟銳青距離機捷A2a站約500米,出入口預計在目前二重公園的位置,步行約6分鐘,會是該案未來的地段優勢之一。

 

格局規劃佳,生活機能仰賴舊市區

格局規劃以兩房及三房為主,格局方正,坪數寬敞,戶戶邊間雙面採光,兩房共三種戶型,26、27、28坪,主要在面向與開窗的方向差異,其中28坪的A5面水岸,景觀條件最佳;三房為39坪,規劃有三個陽台,目前市面比較少見,缺點是餐廳空間佔比過大,壓縮到部分臥室空間。

 

整體格局無明顯缺失,但普遍存在餐廳偏大的情況,若平時無下廚習慣,對於坪效利用上會有疑慮。廁所全室防水,管道間外推至陽台,兩房無吃柱情況,也都是該案的優勢。再者,南面疏洪東路二段的A3/A5高樓層有水岸景觀,可享永久棟距,不過要特別留意7-8樓的窗景會面機捷的高架橋;而北面穀保家商的A1/A2,約5樓以上可以避開。

 

劣勢有幾點,基地為凹字型,中間140坪土地並未一起整合,儘管能蓋的樓層不高,未來仍存在較多不確定性。另外,該案有約20戶的地主戶,佔比約四成。周邊生活機能主要仰賴中正北路商圈的舊市區,其中以傳統小吃店為主,巷弄內鐵皮工廠多,出入相對複雜。建材的選用普通,櫻花廚具、美標衛浴五金、中華氣密窗,無明顯亮點。停車場因社區總戶數少,規劃為單車道雙向進出,汽車需與機車共用車道。

 

以二重重劃區右岸來說,房價較捷運三重站周圍低,不過需取捨部分生活機能跟交通便利性,對通勤族來說,在A2a確定蓋好前,交通不便會是最大的抗性之一。

未來規劃有機場捷運A2a站。
近新北大都會公園,高樓層公園景觀。

無明顯重劃區優勢
同區相比品牌力較弱勢

★☆☆☆☆

 

我認為以重劃區來說,璟銳青並沒有享有多數人會選擇重劃區的優勢。目前來看,未來有潛力的重大建設幾乎沒有。雖是住宅區,卻沒有住宅型重劃區的完整優美街廓。以景觀而言,也只有少數樓層能享有河岸景觀,其餘有機會被前方住宅屏蔽。

 

沒有明顯優勢的住宅區

此案屬於住宅區,理所當然機能方面較普通,走路約要10分鐘至舊商圈的愛買、家樂福等。不過走路至商圈的街道,並不是重劃區常有的整齊街廓,大多是老舊工廠。一人走在路上,除了不美觀又顯得陰森外,附近往來的人也讓我有點擔心,小巷內不少橫衝直撞的機車。

 

交通方面,目前附近沒有捷運。若要到機捷和中和新蘆線交會的三重站,走路約要25分。還要等待未來A2a站成功開通,才有機會增加鄰近的交通建設。

 

原本期待的水岸景觀,實際走過才發現打了不少折。由於東側已有一棟大樓,加上未來面疏洪東路的前排,會蓋8樓的雙拼建築。所以實際有機會見到水岸景觀的只有A5戶型,且保險一點,要選12樓以上的才不會被擋到。A1、A2雖不會正對大樓,但看出去的景觀會是一片鐵皮工廠,我也不考慮。

 

建材、品牌並不符合價位

建築外觀中規中矩,建案配備很普通,像是中華氣密窗、櫻花廚具設備、American Standard衛浴設備等。地段優勢不算好,建材上也沒有替它扳回一城。

 

和這區相比,此案的成交價來說,CP值偏低。此案單價約是52萬左右,乍看之下會覺得價格還不賴。但我扣分的原因有以下幾個,同樣是在二重右岸的北側,價位也差不多,此案卻不像「甲山林市政愛悅」和「聯上大喜」有公園首排的優勢。還有公設比同在約34%,規劃的設施卻比其他建案少很多。建材和品牌知名度,也不如「甲山林」,「聯上」來得有力。總結來說,我認爲他的房子本質跟不上開的價格,會到這個價格多半是因為在此區較晚推出,價格已被墊高的緣故。

街廓老舊複雜,無住宅區優勢。
品牌與建材不符合價位。

格局條件佳
未來A2a站不確定性高

★★☆☆☆

璟銳青的評價有點差強人意,格局本身條件不錯,不過有眾多的外在因素把好感度拉低,特別是周邊環境跟生活機能,我都不是那麼有認同感。

 

A5格局亮眼,次頂樓是較保險的選擇

A5是我認為比較亮眼的戶別,以兩房來說28坪的規劃,在空間尺度上寬敞舒適。加上社區大樓不與機捷高架橋平行,呈現有點傾斜的切角,因此高樓層的開窗條件不錯,不僅能避開高架橋,客廳跟主臥都能看到大都會公園的水岸景觀,這點我是滿喜歡的。不過目前周邊還有不少空地,無法預知未來會不會被擋住,次頂樓會是比較保險的選擇。

 

補充說明,璟銳青雖主打戶戶邊間,雙面採光,但我認為只有A5有資格說是雙面採光,其餘戶別因與隔壁棟距過近的關係,不鄰大路另一側所謂的採光優勢,僅是陽台的戶外空間,衛浴的對外窗都是面向陽台,這樣的說法我不太能接受。

 

機捷A2a站有不確定性,周邊環境複雜,重劃區開發時間長

對我而言,周邊還有不少無法克服的抗性,雖說未來規劃有機場捷運A2a的預定站,網路討論聲量一直在線,十多年前就有相關討論,但目前仍無確切的完工日期。以現階段來說,附近無步行可達的捷運站,需要騎UBike或是搭公車轉乘,還是沒那麼方便。

 

日常採買所需的生活機能和鄰近的公車站牌也多在舊市區,往返都需經過小巷道,巷弄內狹小還有不少鐵皮廠房。三重在地又以機車為主要交通工具,若遇到機車亂竄難免有安全疑慮,平時沒開車接送,老婆跟小孩要步行回家,都讓人滿不放心的。

 

另外,單道雙向的車道規劃,能理解是戶數少的設計用意,好處是沒有會車的問題,不過一進一出實在滿浪費時間的,加上該區交通不便,汽車或機車都會是不可或缺的交通工具。

 

整體來說,近水岸景觀的極強優勢,普遍可以吸引到喜愛公園宅的族群。但我比較顧慮的還是該區土地劃分過於細散,整合不易,凹字型基地和未整合成功的地主地,在還沒蓋好前都無法保證視野有沒有被擋住的疑慮。加上北面的巷弄內多為乙種工業用地,全區未來的發展我認為還是充滿各種局限性。該案即將交屋,自住不用漫長等待,但付款壓力較大。我認為以自住的生活品質為最優先考量,格局雖好,但生活機能缺乏是關鍵劣勢。

 

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