SANCHONG

晴空大地

成交價
每坪約
0

-

0
萬起
總價
0
萬起
買兩房
訂簽金約
0
萬起

★★★☆☆

晴空大地

核心特色

過橋到台北 近重陽大橋
三千多坪大基地 環狀線北環段Y23站

房型價位

兩房房型-約

17-21坪

969萬

三房房型-約

21-34坪

1411萬

車位價格-約

205萬

(平面)

建案詳情

Info

建設公司

中德建設股份有限公司 – 茂德團隊

營造公司

承優營造股份有限公司

總戶數

1275戶住家,21戶店面

樓層規劃

7棟,地上15-25層,地下6層

基地位置

新北市三重區自強路五段、仁義街與五華街口

基地坪數

3395坪

類型

預售屋

結構

RC鋼筋混凝土

公設比

約34.8%

梯戶規劃

標準層,一層9-10戶,2-3部電梯

接待中心

新北市三重區集賢路186-21號

代銷

新聯祥廣告股份有限公司 – 新聯陽團隊

付款內容

Payment

表格/MYDAChi 秘密客獨家揭露
房型訂金與簽約金開工款期款房貸交屋款合計
付款資訊7%2023-09
3%
2024-12~2027-02
10%
2027-02
75%
2027-02
5%
100%
訂金10萬7% - 訂金
兩房合計約 68 萬起約 29 萬起約 97 萬起貸80% 約 775 萬起,月付2.9萬起969萬起
10萬約58萬起約 727 萬起約 48 萬起
三房合計約 99 萬起約 42 萬起約 141 萬起貸80% 約 1129 萬起,月付4.2萬起1411萬起
10萬約89萬起約 1058 萬起約 71 萬起
*付款內容可能因銷售情況有所調整異動,此表僅供參考,請依現場提供資訊為準。

建案總評分

Overview

★★★☆☆

地段稀有性

★★★★☆

還不錯,過橋到台北,生活機能佳,未來有環狀線。

規劃舒適度

★★☆☆☆

較次,有部分抗性。格局不佳,公設豐富多元。

房價性價比

★★★☆☆

普通,趨近於市價。低總價,自備較輕鬆。

專家解析

Expert

買房小博士 Kalvin

買房小博士 Kalvin

首購族&投資族關注焦點
北環段通車後有增值潛力

★★★★☆

晴空大地優點總結

• 近台北市,鄰重陽大橋,銜接國道一號。

• 生活機能佳,五華商圈,超市傳統市場一應俱全。

• 明星學區,五華國小為滿額的雙語小學。

• 未來有環狀線北環段Y23站,距離約450米(預計2030年底完工)。

• 銀新未來城帶動區域發展,結合托育、醫療照護與商場(預計2026年完工)。

• 房型多元,挑高九米六的氣派大廳,公設豐富。

• 小坪數低總價,自備門檻低,付款相對輕鬆。

 

晴空大地缺點總結

• 目前無步行可達捷運站,大眾運輸較不方便。
• 總戶數多達到1296戶,小坪數為主,投資客多出入可能較複雜。
• 基地不方正,L型規劃,建材配備普通,無特殊亮點。
• 預計116年Q4交屋,交屋時間較晚,不能進行客變。
• 格局不佳,暗廳,多畸零空間,坪效不佳,動線不流暢;有部分吃柱及壓樑情況,A棟旁有宮廟。

 

近台北市的強力交通優勢,未來環狀線Y23站有增值潛能

晴空大地位於新北市三重區自強路五段、仁義街與五華街口,介於重陽重劃區與仁義重劃區之間,為原碧華國中的舊址,是五華商圈內的大型都更案。

 

交通優勢是該案的最大亮點,緊鄰重陽大橋、銜接國道一號,到台北市只有一橋之隔,不塞車10分鐘內到北士科,20分鐘到內科,完整體現新北第一環的特點。過橋就到士林北士科的優點,對該區工作的客群會特別有感,儘管北士科近期有不少新案,但新房目前區域行情約110萬/坪,且多為中大坪數的規劃,對想買房的人來說,總價屬實沒有那麼友善。

 

若是仰賴捷運的通勤客群,最近的捷運站為三和國中站步行約20分鐘,是目前的一大劣勢,近期三月開工的環狀線北環段,有望補足區域大眾運輸不便的情況。未來最近的捷運站為環狀線Y23站距離約450米,步行6分鐘可達,不論對交通便利性或區域房價,都有不錯的紅利與升值潛能,北環段預計在119年底完工

 

典型茂德規劃,生活機能佳,房價符合區域行情

該案為L型基地規劃,3295坪,共4幢7棟,1296戶(含21戶店面)。鄰仁義街的2幢分別為AB棟及CD棟,規劃地上27層地下六層,一層20戶六部電梯;另一側為獨立的E棟及F棟,規劃地上15層地下六層,一層9戶兩部電梯,同側臨五華街還規劃有一棟三層樓的400坪空間,將捐贈予政府,供新北市慈福派出所使用。

 

戶數配置上是典型的茂德規劃,每層戶數多,存在梯戶比不佳的情況,高樓層尤其難避免上下班要排隊的問題;在格局規劃,以小坪數的兩房三房為主,兩房17-21/坪,三房21-34/坪。房型多元是優點缺點是格局不方正、動線不流暢,客廳間接採光、多狹長型玄關、坪效浪費。整體來看居住起來不舒適,市場接受度不高,另需留意該案無法客變

 

生活機能豐富也是該案一大優點,五華商區周邊發展完善,日常採買便利。在L型基地中間,預計未來有複合式的長照園區,銀新未來城,占地面積約8700坪,規劃結合醫療照護服務、幼兒托育、商場辦公、餐飲購物及停車場,是目前市場上很罕見的規劃,有望帶動區域的整體發展

 

房價部分,晴空大地成交價約在58萬上下,其他棟距較差或較大坪數的戶別則可能更低,符合區域行情。鄰近的重陽重劃區發展成熟,街廓舒適生活機能佳,以十年以上的新中古社區為主,房價五字頭;而仁義重劃區尚在發展階段,近期陸續有新推案,成交價約落在55-60萬/坪上下。

 

晴空大地具備極佳發展潛能與交通優勢,小坪數低總價的特點,會同時吸引到首購與投資置產族群的喜愛,自住須留意格局規劃是否符合自身需求。

 

與台北僅一橋之隔,
交通便利,地段條件佳。
未來有環狀線北環段Y23站。

陽春的配備,大師的規劃

★★★★☆

晴空大地對我來說是個具有投資亮點的產品,主要看好的是,未來交通發展,和預計有重大建設這二大原因。

 

北環段開通和銀新未來城,區域潛力大

此案主打在重陽大橋下,在新北的第一環,上橋開車約10分鐘內就可到台北士林,對開車通勤至台北市的上班族來說,本就是一大亮點。目前周遭還沒有捷運站,等到北環狀線開通後,走路約5分鐘可到Y23站。串連中和新蘆線、淡水信義線和文湖線,坐到北捷士林站,劍南路站都不需要再轉乘進北市。若是在士林、北市科、內湖等地區上班的族群,這區就會是他們的選擇,以投資的角度來說,環狀線開通後將帶來一定的助力。捷運漲價的三部曲當動工時,完工後,通車後,都會再帶動周邊房價。

 

旁邊的銀新未來城,原本是碧華國中舊址,約有8700多坪規劃老人長照、運動醫療和50%的商場及餐飲。是參考新加坡的海軍部村落,類似將老人幼兒托育和購物中心結合,預計在117年完工,預計會為此區帶來更多話題性。

 

陽春的配備,大師的規劃

首先吸引我的是ABCD棟的一樓大廳預計會有挑高9米6,一進門會很有五星飯店的氣派感。另外很值得一提的是,公設門廳是由得名德國iF設計獎王勝正設計師來規劃,他是台灣豪宅有名的設計師,涵碧樓就是他的作品之一,設計美感我很期待。建材配備有長庚淨水系統、SVAGO、櫻花廚具、TOTO衛浴設備、錦鴻氣密窗等,略顯普通

 

公設預計也很多樣,有瑜伽教室、飛輪教室、兒童遊戲區、閱讀區、KTV等,社區三樓和頂樓空間都將規劃活動空間(實際公設規劃還是以建案公佈為準)。其實就算室內居住空間不大,室外氣派的空間也提供住戶更多活動範圍。管理費預估約55元,比平均的70-80元便宜很多,卻能享受大規模的公設,可以住戶均攤更便宜的管理費,我認為這也是大型社區的優勢之一

 

總結來說,以投資角度的話,我會選擇小坪數約17,18坪,較低樓層的產品。小坪數產品總價較低,約1000萬初就有,也不需要配車位。再加上此案預計116年完工,付款壓力不緊迫,是合適投資的物件。

挑高氣派門廳,飯店級豐富公設。
銀新未來城,
結合醫療長照及商場購物。

地段好,但有塞車疑慮
格局自住不推薦

★☆☆☆☆

當聽到晴空大地的建設公司是茂德團隊,我實在難以跳脫不宜居的刻板印象。大基地總戶數破千的規劃向來是我的抗性之一,加上手槍型的格局,畸零空間多坪效不佳,都讓我沒辦法給出好評價

 

格局畸形,動線不順暢,有少數小坪數特別房型

在格局規劃上,依舊是經典茂德的長方形和不規則狀格局動線規劃基本不符合自住需求,工作陽台緊鄰臥室,甚至還有在次臥外的陽台,若是規劃更衣間還尚可接受,但若規劃為小孩房,門沒關好沒鎖好,小朋友蹦蹦跳跳一不留意都很危險。另外臥室門正對廁所、臥室開門就是廚房,都是普遍會遇到的問題,這種設計非常不舒適不能接受

 

不過意外有少數小坪數的兩房規劃滿特別,算是有特色還尚可接受的格局。ABCD棟中的18坪兩房,有小坪數少見的雙陽台設計L型流理臺面,小落塵區在坪效上也無過多浪費,有吃柱但情況不嚴重。若以我個人觀點,18坪雙陽台還是有點奢侈了。

 

EF棟的18坪兩房,格局方正坪效佳無空間浪費,客廳間接採光,臥室戶戶開窗,動線不夠流暢是比較可惜的地方。儘管陽台緊鄰廚房,但因坪數小,客廳會直視陽台曬的衣服,應在採光跟隱密性間做取捨,看是否需在客餐廳間做區隔。不過目前18坪的兩房,多被建設公司及代銷保留,基本已無可售戶別,只有極少量戶別有釋出機會

 

另外,21坪同時規劃有兩房及三房讓我印象滿深刻的,這也反映在目前高房價的市場上,大眾普遍在意房間數量多過居住的舒適性,這是我不太能接受的觀點。而以三房來說,我認為可以優先參考EF棟,除了狹長型玄關的缺點外,整體來說,動線較順暢,雙陽台可以依照自身習慣分配工作陽台,習慣下廚有獨立廚房,比較不擔心室內有油煙味。

 

地段條件佳,上下班有交通混亂疑慮

晴空大地我最認可鄰重陽大橋,近台北的地段條件,不過還是顧慮上下班塞車的問題。因仁義街較為狹窄,仁義及重陽兩個重劃區的通勤族,都會在與自強路五段的交叉口處交匯上橋,乘載量大但道路不夠寬敞交通不順暢是很大的問題。加上仁義重劃區目前還在開發階段,未來住戶陸續入住後,若無法解決此情況,必定交通大亂。

 

前陣子發生火災,數十輛的消防車同時進出,雙線道的仁義街本就狹小,會不會導致救災時間的延誤,我認為還是有安全上的疑慮

 

晴空大地是自住需要謹慎三思的建案,好的地段條件跟交通優勢雖然都是加分項,但仍有現存的交通困境待解決。最大抗性還是格局不佳的問題,不然未來小朋友有機會就讀雙語的五華國小,加上還有環狀線的Y23站,都是滿吸引我的地方。

3 thoughts on “晴空大地”

  1. 匿名訪客

    本身居住三重蘆洲的交界處 離重陽重劃區很近的地方
    晴空大地, 個人覺得優缺點明顯
    優點加的分數很大
    缺點也讓人三思到底值不值得買

    優點:
    1. 地點佳:沒塞車的話上重陽橋極快, 未來環狀線450米
    2. 總價香, 小資族較能負擔
    3. 戶數多所以目前定的管理費蠻低的
    4. 離舊市區機能近:小吃+超商+家樂福+全聯都不遠未
    5. 來有銀新未來城會有長照、商場、停車、社會住宅功能 (其實不知道到底是好是壞笑到噴淚)
    6. 感覺是這區域少有的大基地了, 重陽重劃區基本上樓都蓋好了(雖然看起來沒人住笑到噴淚)

    缺點:
    1. 多數格局爛到有剩(例:室內14坪隔成三房還暗廳)
    2. 預售屋但戶數太多不給客變
    3. 附近上重陽橋的引道現在平日離峰時間就已經在塞車了, 何況多了晴空大地
    4. 999個車位, 車道一進一出, 猜測跟都廳大院一樣未來尖峰時間開出停車場都要排一下
    5. 要度過一段沒有捷運站的時間(應該要10年吧!?) 或是走路到三和國中站要15分鐘
    6. 梯戶比偏高:27層樓的每層10戶3部電梯, 15樓的每層9戶2部電梯
    7. 茂伯的建案, 雖然沒住過, 但看同是茂伯的希望城市3的Google評論, 就讓人蠻擔心的
    8. 合約交屋期寫到11年後, 雖然應該不會蓋這麼久(畢竟建商會想早點收尾款) 但合約這樣寫真的拖到後面也沒辦法

    另外值得探討的是銀欣未來城究竟能不能算是優點呢
    未來也有商場社會住宅及醫療長照等機構
    看是方便繁華但出入也會複雜很多
    再來就是 晴空看起來會先完工
    完工之後隔壁才未來城開始動工
    不知道會不會有類似新竹天坑案的影響

    1. 先給您 100 個讚!
      對於晴空大地的優缺點分析太中肯了,對於想了解這個案子的客群,幫助超大。
      也寫到了很多我們漏考慮的層面,謝謝您的無私分享!

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *