房市進入盤整期，建商的策略其實早已不只是為了單純的「賣房」，面對央行信用管制與買氣急凍，各大建商紛紛開始策略轉型，從追求高周轉率轉向資產保值與現金流佈局，今天就跟我們一起來看，在政策緊縮的壓力下，大建商是如何透過資產置換與產品轉型，在房市低谷進行應變措施！
先看看現階段房市狀況
央行第七波信用管制使市場觀望氛圍濃厚，今年Q1相較於2024年Q1，買賣移轉棟數下跌25.3%，買盤大幅縮減，且政府針對建商餘屋貸款縮減為3成、購地貸款最高5成，且限制18個月內要動工等政策，防止建商長期養地，也進一步影響建商未來的佈局策略，因此買氣低迷、政策緊縮的影響下，各大建商開始朝向不受信用管制限制，且貸款成數高、利率佳的都更危老，或是購入商用不動產創造穩定受益，以及出售土地賺取現金流等方式，拉長線規劃度過這波房市低潮，等待下一波景氣來臨。
興富發轉向商辦及飯店業！
以興富發為例，今年 3 月大手筆以60億買下位在信義區的「松仁大樓」，刷新今年成交金額最大的商辦紀錄，也成為興富發第一棟「只租不售」的收益型不動產，確保每個月都會有租金收益外，這塊土地的增值潛力高，未來若都更年限到，則可再另外進行開發；而除了購置商辦外，興富發近年也在全台飯店業佈局，其中包括2025年開幕的新北市 北海溫泉洲際酒店，預計今年開幕的台中市 安達仕酒店、高雄市 凱悅酒店等。
💡透過商辦收租＆蓋飯店等方式養地，代表興富發依舊看好長期房市，等待時機開發。
圖片來源：新北北海溫泉洲際酒店
華固信義區土地2027年才推案
而今年華固建設買下國美建設在信義區的土地，預計規劃為80-100坪的精品豪宅，總銷金額約65億，土地優勢在於正對1公頃的松德公園、基地三面臨路、周邊街廓寬敞舒適、機能完善，目前預期2027年推案，單價將以250萬/坪為目標規劃，華固過去未曾成功買到信義計劃區的精華土地，因此這次的土地買賣將成為華固首次於信義計劃區的推案。
💡趁景氣低迷時獵地，除了打造品牌指標案外，也代表華固看好豪宅市場，為此積極做準備。
圖片來源：unsplash
國美售出信義區30億元土地！
今年 3 月的房市重磅消息之一，就是國美建設將信義區的精華土地轉賣給華固建設，這塊土地正對松德公園，被視為「信義計畫區最後一塊住宅區土地」，而這塊土地由國美2006年取得，至今已持有20年，位在信義區松德路200巷，面積約500.6坪，售出的總價約30.6億元，每坪單價約611萬元。
⚠️值得探討的是：國美是深耕信義區的品牌建商，持有土地20年，不自行開發反而售出，是代表國美因為房市冷清，為了避險選擇獲利了結？還是現階段信用管制政策打壓，導致資金週轉有問題而急售土地？
國美反向操作的原因？
身為信義區大地主的國美，願意賣出精華地段可能有以下幾點考量：
- 獲利了結：國美取得土地20年，現階段土地價值已翻倍，與其花費時間開發，不如選擇折現
- 風險控管：高營造成本、高利率的市況下，品牌更趨向穩健經營模式，將不確定性風險降低
- 資源分配：30億現金可再投入其他區域的都更案，或是進行其他投資，資金配置上更有彈性
➡️相較於華固＆興富發，國美可能認為房市回溫所需時間較長，因此選擇降低槓桿，確保自身財務體質更為穩定，降低現有土地庫存，提高手上可運用的資金比例更為保險！
圖片來源：unsplash
建商賣地代表房市要崩盤?!
團隊認為，建商賣地不代表缺錢or房市會崩盤，而是在房市低迷的情況下，應對策略的不同！
目前房市處於景氣循環的階段，國美賣地更多是基於避險考量，將獲利折現，保有現金流彈性，而華固及興富發，則是以不同方式進行長線佈局，把握低點進場，等待下一波景氣來臨。
💡建商或許不看好短期房市發展，但仍以各種方式等待時機，也可看出精華地段的價值依然存在，因此才促成這筆買賣，不過也預期未來供給量將會縮減，自住買盤更加注重「地段稀缺性、建商品牌及建築品質」，因此建商推案將會更往蛋黃區集中。
如何找出適合你的建案？
市場混亂、房價不低是事實，但對於有剛性需求的人來說，該怎麼去判斷、平衡，我們遇過太多人不了解預售屋行情，也不了解家附近的價位，等走進接待中心才發現，價位遠超出自己的預期，所以，如果能先認知自己適合哪些建案，是不是就能不走冤枉路，節省大把時間？
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