新莊重劃區優缺點分析，頭前、副都心、塭仔圳，建案怎麼挑？

新莊區，新北市人口第二多的區域，人口約有42萬人。約莫以台65線或輔大為界，在當地人的口語裡又會分為上新莊、下新莊。本次要討論主題是近年的置產熱區「上新莊」，目前發展也以上新莊為主。

 

此區主要的對外道路有2條，台65線往土城的方向，可以接國道一號。另一個是大漢橋，可至板橋。捷運則有3線行經：中和新蘆線，環狀線和機場捷運，整體交通條件頗豐富。

 

以機能來說，整個新莊最熱鬧的機能，集中在舊市區中正路一帶，但是未來前景看好的是副都心和新北產業園區二處。頭前、副都心、塭仔圳，三個熱門重劃區，就是包圍著舊市區發展。市區為出發點的話，東側的是頭前重劃區，北側是副都心重劃區，和西側的塭仔圳重劃區。三個重劃區吸引了不少雙北首購族、換屋族前來置產。

 

 

一、頭前重劃區

一句話總結：有重劃區舒適安靜的居住環境，同時能吃到周邊生活機能

 

頭前是新莊三大重劃區中發展最完善的區域，住宅氛圍濃厚，也是目前房價最高的新莊重劃區。區域內有四大公園，綠覆率高，加上建案多規劃退縮綠植，環境清靜，街廓寬敞舒適，深受喜歡純住宅規劃的客群喜愛。也因其中貫穿北捷環狀線幸福站，當地居民對此區頗有認同感，是大家口中的「幸福頭前」。

 

頭前買房關注點：四座公園、雙捷運、純住宅氛圍、新莊房價最高的重劃區

 

1.1 頭前重劃區 現有機能

商業機能：因以純住宅規劃為主，商業機能相對缺乏，多仰賴過思源路後的新莊舊市區機能，或是社區一樓店面；西北側在新北大道上，有副都心的宏匯廣場，百貨購物、美食餐廳、影城、兒童遊樂場。

 

公園綠地：共有四座公園規劃，福基公園、福美公園、頭前運動公園（防災公園）、化成公園。區域綠覆率高，加上鄰路退縮種植綠植，街道寬敞，整體氛圍安靜舒適；公園內有親子遊樂設施，對家庭客、有寵物的族群都友好，也是外區移居的喜愛原因之一。

 

交通機能：開車進北市不塞車約20-30分鐘，有台一線高架、台65線、台64線及國道一號。此區有雙線捷運，北側有機場捷運A3新北產業園區站，有直達車可以一站到台北車站，西側有台北捷運環狀線幸福站，可連接板橋、中和。

 

學區機能：重劃區內無學校，附近東側有頭前國小，西側新莊舊市區內有頭前國中。

 

 

1.2 頭前重劃區劣勢

• 機捷、環狀線班次目前較少，進台北需換乘至北捷主要幹線
• 價格為新莊重劃區最高，且近期少新案，已接近飽和
• 東側為頂崁工業區，可能會有空污或噪音疑慮（小編實際走訪幾次，是都沒有聞到）

1.3 頭前建案建案

頭前發展接近90%，是相對成熟的重劃區，屋齡平均在10年以下；現階段素地所剩不多，線上推案銷售主力，多為二、三房產品，但二房銷售速度很快，可選的多剩下三房40坪以上的選項。若想在此區找小坪數的產品，只能等新開案或其他住戶釋出。

 

目前區域，新屋成交價約63萬

 

 

其他我們正在關注的頭前建案：勝華寓，頭前重劃區少見公園首排新案，基地位在新北市新莊區福美街128巷，福基公園首排，景觀棟距條件佳，規劃地上14層地下4層建築，以二三房28-41坪規劃為主，近期即將開案。

 

 

二、副都心重劃區

一句話總結：住商混合，商圈和企業總部聚集，人口紅利強，潛力值得期待的一區

 

副都心常被提到是新莊重大建設最豐富的地方，發展程度居中，目前發展約50％。住商混合的一區，商業機能及重大建設豐富。近年也可以說是宏匯廣場而帶動了新莊，而整個副都心，就是最靠近宏匯廣場的重劃區。重大建設如i-Tower、凱悅嘉軒酒店、和企業總部等都坐落在此。區域內還有濕地公園，和昌平國小、中信國小，同時滿足公園綠地和學區需求，是更難得之處。

 

副都心買房關注點：塭仔底濕地公園、捷運新北產業園TOD案、商圈重大機能多、雙語學區

 

2.1 副都心重劃區 現有機能

生活機能：百貨商圈宏匯廣場、凱悅嘉軒酒店、國家電影文化中心、i-Tower、左側有中央合署辦公大樓（行政院文化部等進駐）。宏匯廣場內有影城及不少餐飲品牌，像是海底撈就即將在此開幕。甚至宏匯i-Tower內，也有台北信義區一位難求的「INPARADISE饗饗」進駐，是一大賣點。

 

公園綠地：塭仔底濕地公園、願景公園、昌平公園

 

交通：捷運有新北產業園區站，有環狀線、機捷雙捷運交會，西側還有機捷副都心站，開車通勤走台一線快速道路、國道一號、台65。主要道路為思源路、中央路、中原路、福壽街。

 

學區：昌平雙語國小、中信國小

 

企業總部：儒鴻企業、麗寶總部、中悅IFC、佳能企業

 

 

2.2 副都心重劃區劣勢

• 交通優勢只有靠近捷運新北產業園區站的建案能享有，其餘建案走路難抵達，比較仰賴公車路線
• 商業氣息重，非寧靜住宅區，尤其靠近新北大道可能噪音吵雜
• 腹地較大，發展等候時間較久

2.3 副都心線上建案

目前區域，新屋成交價約59.23萬

 

 

其他我們正在關注的建案：
國泰.旭，國泰建設，昌平雙語學區，面校園享棟距優勢，坪數約26-45坪，規劃地上16層地下四層建築。
碧瑤敦灃，具地段優勢，碧瑤建設新莊實績不少，在地新莊人有一定知名度，目前也是備受關注的新案之一。

 

還有其他品牌建商如，國美建設等，未來都預計進駐此區，受市場關注！ 因此未來副都心是否有機會超越頭前的價位，也是討論度很高的一點。

 

不過因為此區商業規劃多，要注意許多房屋用途是一般事務所而非一般住家，參考實價登錄還須多多留意。

 

總體而言，副都心推薦給，喜歡熱鬧的商業氛圍，和百貨購物方便的人，和注重未來增值可能性的人。目前重大建設陸續落成、企業總部進駐的也不少。有一定的就業人口，基本上房價的支撐力是有的，甚至不少人在觀望和頭前重劃區，或許會出現黃金交叉點，所以除了自住以外，也具投資的潛力。

 

 

三、塭仔圳重劃區

一句話總結：新莊的首購親民區，地大發展需要時間，20、30年我等得起！

 

塭仔圳重劃區位在新莊舊市區西側，橫跨新莊及泰山兩個行政區，塭仔圳佔地廣大以中正路為界，劃分為一二期，將分二階段進行。第一期預計2025年底完成、第二期預計2026年完成。

 

公辦重劃區於2022年拆遷完成，預計最快會在2025年完成政府配地，配地完成後建商才會開始規劃推案。因此準確來說，首購關注且討論度高的塭仔圳推案，主要集中在自辦的新泰重劃區與港泰重劃區，公辦重劃區其實是尚未有推案的。

 

• 新泰重劃區：位在A5泰山站旁，呈三角形狀，規劃以商業區為主。最大優勢是近機場捷運，以及公園綠地，此區主要推案建商為新潤建設。
• 港泰重劃區：位在新莊舊市區西側，初期有大型社區明日城，生活機能可以仰賴新莊舊市區，不用重劃區的漫長等待是最大優點。

塭仔圳買房關注點：首購親民區、機捷A5a增設、重大建設尚不明確

 

3.1 塭仔圳重劃區 現有機能

商業機能：目前多仰賴西側新莊舊市區的生活機能，以及輔大商圈周邊。

 

交通建設：以機場捷運A5泰山站、A6泰山貴和站、以及北捷中和新蘆線的輔大站為主。開車有台65線可至板橋土城，與國道三號，向北台一線可銜接國道一號進北市，不塞車約20-30分鐘車程。

 

 

3.2 塭仔圳未來重大建設

1. 區域首條30米計畫道路：為改善新莊及泰山交通壅塞的問題，將規劃區域內的首條30米計畫道路，串連新北大道、中環路、中正路，紓困中正路的塞車情況，縮減新莊與泰山的往返時間。（預計2023年底完工）

 

2. 貴子坑溪景觀營造計畫：早期因塭仔圳工廠林立，未規劃配套措施，工業廢水及生活廢水都會排入貴子坑溪，導致溪水污染嚴重。未來區域開發，會同步進行河川整治，並結合周邊公園規劃成宜居的親子生態社區。（預計2025年完工）

 

3. A5a站、五泰輕軌、泰板輕軌
機捷A5站與A6站中間，規劃增設A5a站，位在新北大道與民生路口附近，最主要效益在連接五泰輕軌及泰板輕軌，提升區域居民的交通便利性。

 

• 五泰輕軌：歷經13年可行性研究，已於今年正式通過核定，後續的綜合規劃正在進行中，站體位置仍有異動可能，預計於2030年完成通車。
• 泰板輕軌：現階段在進行地方說明會，完工日期待定，不確定性較高。

其中最主要的關鍵是A5a的增設與否，因涉及與原有機捷的機電系統整合，有安全性、必要性與經費考量，但由於超出地方能負擔的範疇，在2023年將權限從轉至交通部，後續還有賴觀望。

 

 

目前進行中，預計於2023年完工的施作工程，有30米計畫道路、公兒三公園，以及塔寮坑溪旁的廣停三滯洪池、廣停三停車場。廣停三停車場也是區域內第一個永久停車場。

 

3.3 塭仔圳重劃區劣勢

• 區域面積是新莊三大重劃區中最大，從無到有需要長時間等待，要非常有耐心
• 除輔大捷運站，現有捷運多在區域外圍，加上機捷不如北捷方便
• 未來預計增設的捷運，僅有五泰輕軌有確切完工日期，其餘待定不確性高
• 土地劃分多為住宅規劃，商業佔比僅11.2%，日後商業機能可能較缺乏
• 房價跳空、漲幅大，後續價格有待觀察

3.4 塭仔圳線上建案

塭仔圳正處於開發的最初階段，加上交通建設、生活機能都尚未明朗，是明顯受擠壓的重劃區，此區客戶大多是看中它比頭前、副都心便宜的價格。建議以現有的生活機能與交通機能為主要考量，成交均價要低於頭前及副都心，才會是比較合理的參考依據。

 

目前區域，新屋成交價約52.24萬

 

 

其他我們正在關注的建案：忠泰集團子品牌-義泰建設

 

四、結語

頭前與副都心的實價登錄，近年成交均價皆多已達6字頭，其中品牌建商，具交通或景觀優勢的建案，甚至有7字頭的成交價。而塭仔圳近期成交價約5字頭，房價屬三者最低，也因重大建設有較多不確定性，目前僅能倚靠其他區域的優勢，支撐力度明顯偏弱。

 

整體來說：

 

頭前重劃區目前發展已接近約90%，基本可以說是成熟完善的重劃區，也因為發展到尾聲，價格高、可選的又少是最大劣勢。優點是住宅氛圍濃厚，環境舒適安靜。

 

副都心重劃區目前發展約50%，多數重大建設陸續完工到位，區域住宅規劃僅兩成，其中商業與公共設施佔比各別約四成。優點是商業聚集，生活便利性佳。缺點是有人流眾多，有喧鬧疑慮，大眾運輸捷運多集中在新北大道上，或仰賴公車路線。順道一提，因新莊主要商業機能集中於副都心，未來是否能超越頭前的房價，也是網友們時常討論的議題。

 

塭仔圳重劃區目前發展約不到5%，正在開發初期，最快預計2025年完成配地。現階段推案集中在自辦重劃區，多仰賴舊市區生活機能。最大優勢是，價格相對便宜；劣勢是地大需要等待，重大建設尚未明朗，對捷運通勤族來說交通不便利。此區住宅規劃約47%，其中只有約11%的商業規劃，其餘四成是公共設施（包含道路、捷運用地、公園及學校），未來商業也可能相較匱乏。

 

4.1 新莊三大重劃區 比較表

 

 

新莊三大重劃區，首購買房重點

 

• 喜歡住宅氛圍，選頭前重劃區
• 喜歡熱鬧商業，選副都心重劃區
• 價格考量，選塭仔圳重劃區

頭前重劃區，優點是純住宅氛圍舒適寧靜，頭前建案可多留意公園首排，或是近捷運站。副都心重劃區優點，生活機能佳，適合喜歡商業熱鬧氛圍的人，建案可關注近塭仔底濕地公園、鄰中信國小和昌平國小。塭仔圳重劃區，優點是價格相對親民，建案可關注新泰重劃區與港泰重劃區，公辦重劃區及重大建設，需要時間等待是關鍵。

 

五、如何在新莊找出適合你的建案？

市場混亂、房價不低是事實，但對於有剛性需求的人來說，該怎麼去判斷、平衡，我們遇過太多人不了解預售屋行情，也不了解家附近的價位，等走進接待中心才發現，價位遠超出自己的預期，所以，如果能先認知自己適合哪些建案，是不是就能不走冤枉路，節省大把時間？

 

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