2023年土城區人口約24.03萬人，為新北市排名第六行政區，空屋率僅5.89%，住宅需求強勁，加上土城暫緩重劃區2018-2022年5年來，從3字頭攀上5字頭，實價登錄漲幅約49.32%，是全新北漲幅最高，成長幅度十分驚人。
土城，屬於新北的外圍地帶，中間隔著板橋、中和才能達台北，屬於新北第二環，早期礙於工業、軍事發展，導致許多公共建設無法開發，生活圈無法串聯，自都市計畫將土地重新規劃後，原本軍事限建區、工業區陸續轉型成重劃區、廠辦，因此土城建案才陸續推出，隨著2018年日月光廣場、2020年土城醫院完工開幕等利多，成為北台灣推案熱區之一。
我們認為最大關鍵優勢：含金量超高的「板南線捷運」通過土城！
主計處統計，每年捷運運量進出人次前五名，皆位在「捷運板南線」上，分別為台北車站、西門站、市政府站、忠孝復興站、板橋站，板南線一線串聯雙北東西區，貴為含金量最高的交通軸線。而土城區就含了：海山、土城、永寧、頂埔等4個站點通過。此外，預計2028年完工的萬大線二期5個站點，以及預計2025年完工的三鶯線2個站點也位於土城。計算下來，土城擁有3條捷運線通過，9個捷運站點，廣大且密集的捷運交通機能是整個土城的先天優勢。
我們將土城區分成三大塊：土城暫緩重劃區(海山站)、永寧地區、頂埔運校重劃區(頂埔站)，各自有哪些優缺點，吸引所有人的目光？一起來看看吧！
一、土城暫緩重劃區：
一句話總結土城暫緩重劃區：舒適且悠閒的自住環境，位於土城中心，能吃到市區機能。
土城暫緩重劃區，介於土城與海山兩個舊市區之間，位於土城「市中心」，可以說是心臟地帶，早期此區即為軍事限建區，直到2013年核定實施都市變更，解禁後才轉變成暫緩重劃區，重新規劃後道路退縮、街廓寬敞舒適，是土城新建案供給最多，也是目前房價最高的區域，加上鄰近板南線海山、土城站，還享有金城、中央路主要幹道，目前發展約為中期，陸續有許多新建大樓落成，也是我們認為最適合自住的地區。
總面積約45.06公頃，範圍東自金城路和明德北側、西側至學府路，北達新北高工。
房價關注點：新北斬龍山公園、長庚土城醫院、金城交流道、萬大線LG10站
1.1土城暫緩重劃區 現有機能：
一般重劃區生活機能需待10-15年時間，而暫緩重劃區現象為「早期自己無法開發」，等到軍事解禁後，周邊已經形成海山、清水等既有生活圈，因此近年暫緩重劃區開發時，就能享受到成熟商圈的便利，步行約10分鐘可抵達中央路商圈，以及捷運海山站3號出口旁裕民路商圈小吃、美食，加上右側的清水家樂福商圈。金城路上則是有許多大型連鎖店，藏壽司、UNIQLO、麥當勞等進駐，稱得上是有生活機能的重劃區。
生活機能：
1.日月光廣場：於2018年開幕，營業面積約8,000坪，是土城第一家結合休閒、娛樂、餐飲的購物商場，包含星巴克、杏子豬排、家樂福等，以及11座數位影廳的秀泰影城，讓土城居民不用再到板橋看電影，是提升此區機能的大功臣。
2.新北市立土城長庚醫院：於2020年成立，規劃為區域級教學醫院，採BOT方式由長庚醫療財團法人興建並提供醫療服務，共規劃39個醫療專科及1,058個病床，是全國第3家、投資金額最大的BOT醫療院所，投資金額達75億，歷經10年的籌備與興建，所有的醫療與服務系統皆與林口長庚醫院相同的標準建置，等級與配備皆不在話下，是大大改善土城環境的重要指標建設，甚至也有許多民眾考量長輩身體狀況，因此選擇在此居住。
公園綠地：位於土城金城路2段上，擁有面積約2.9公頃的斬龍山遺址公園，除了保留文化遺址外，設有兒童遊戲場、磨石子溜滑梯、遮陽沙坑、噴泉廣場等。明德路清水路交叉口還有一座土城綜合棒壘網球場。
交通機能：
1.鄰近捷運海山與土城站，步行時間約10-15分鐘，雖距離不算近，但板南線可通往台北車站、板橋、南港等地，仍具保值價值。此外，預計2028年完工的萬大線第二期，將會在暫緩重劃區內，增設LG10清水站、LG11土城站(轉乘站)兩個站點，可通往中和、永和抵達中正紀念堂，對通勤的民眾來說，更加便利。
2.主要道路金城路、明德路，約車程10~15分可達國道三號土城、中和交流道，車程10分可達台65線銜接國道1號。由於國道三號土城交流道，通勤車潮眾多，尖峰時段經常壅塞，因此預計於金城路上增設「金城交流道」，等同於暫緩重劃區內民眾，可直接從金城路通往國道，有極大的幫助，全案於2023年7月決標，預估2027年完工。
2023/10/31最新消息：國道3號增設金城交流道工程，於10/31舉行動土典禮，總工程經費大約56.48億元。
未來建設：
1.統一集團複合式商場和商辦：位於斬龍山公園旁土城明德段，由統一集團投資98億打造地上8樓的商場與商辦，佔地約560坪，預計將引進星巴克、康是美、星巴克，不止能創造200個就業機會，更是增加生活採買機能，預計2026年營運。
2.土城司法園區：位於長庚土城醫院南側，原為廢棄的土城彈藥庫，計畫將現有的台北看守所、地方法院、檢察署遷移至此，規劃面積約07公頃，包含14.33公頃住宅區、4.7公頃商業區，5.85公頃的公園用地，全案已於2023年7/25核定，將透過區段徵收進行開發，預計2024年開工、2027年完成。且預計增設的金城交流道也包含在此計畫內。
1.2土城暫緩重劃區 劣勢：
- 仍有未整合的資源回收站、五金回收場、鐵皮工廠，市容較次。
- 東側建案無法步行抵達捷運站，需待萬大線二期發展。
- 施工黑暗期，建設期間出入不便，塵土飛揚。
- 預售屋價格為目前土城最高，開發程度約為中期，生活環境有待持續完善。
1.3土城暫緩重劃區 房價現況、建案整理
以房價來說，現階段高價集中於 斬龍山公園周邊，具有永久景觀棟距，且步行約9分鐘可達土城站，同時也為萬大線轉乘站的優勢，成為區域高價的主因；東側則因捷運機能缺乏，需待萬大線二期開發，房價較次。
截至2024年2月，土城暫緩重劃區房價現況
▋預售屋/新大樓：實價登錄均價約57.11萬/坪
▋最高成交價：66.62萬/坪。
暫緩重劃區建案 指標&關注建案
此區建案眾多，我們將列舉出部分指標建案，以及我們有在關注的建案與大家分享，也曾撰寫過建案評價，可以點選看更多了解：
案名 | 坪數 | 建案亮點 | 實價登錄 |
新潤青樺 | 22-40坪 | 位於斬龍山公園第一排，超過300米永久棟距，捷運海山站步行9分鐘、土城站約10分鐘，共有3棟，規劃299戶，全案沒有暗廳暗房，樑柱外推，多為三房產品，家庭結構相近，抗性為BC棟棟距僅5公尺，面建地僅4公尺。 | 60-66萬 |
有富富玉 | 18-41坪 | 位於金城路二段、龍山二街口，步行3分鐘抵達斬龍山公園，鄰近未來金城交流道，是目前暫緩重劃區內唯一飯店住宅，下樓即是飯店、餐廳、婚宴會館，基地約2255坪，共3棟298戶，單層7戶2梯，格局優劣各半、配備普通。抗性為距離捷運較遠，商場、飯店混和出入較複雜、共用車道，地主戶較多。 | 55-57萬 |
璞真仰睦 | 28-48坪 | 為台北知名豪宅建商打造，口碑極佳，與大陸工程聯手，採SRC鋼骨結構，位於斬龍山公園第一排，具有永久棟距，步行至土城站約10分鐘，基地面積1323坪，共戶數180戶純住宅，一層8戶4梯，全案明廳明房，兩房享有雙面採光。 | 61-41萬 |
國泰上城 | 32-48坪 | 如果想找品牌建商又想找成屋，建議可以朝國泰金城(屋齡5年)、國泰上城(屋齡2年)，國泰上城位於學士路上，靠暫緩重劃區左側，基地面積約753坪，1棟15層樓共87戶，公設比僅29%低公設，步行5分鐘抵達土城站，5分鐘可達日月光廣場，一層6戶2梯，格局規劃不錯，建設口碑品牌佳。抗性為距離醫院較近，恐有噪音疑慮。 | 47-57萬 |
馥華之丘-光茵 | 28-58坪 | 基地約2266坪，三面臨路，共2棟，規劃25樓362戶，品牌口碑佳，採飯店及公設，獨特商務套房規劃，社區一樓為誠品概念店，建材配備Hansgrohe五金衛浴、Kholer檯面，格局坪效優秀。抗性為離捷運站較遠，需待未來萬大線發展。 | 55-60萬 |
馥華之丘-四季 | 25-51坪 | 基地約2691坪，3棟23層樓高，規劃462戶住家，5店面，相比馥華之丘光茵1期，基地較大，飯店級公設較多，自住格局佳，一層7戶3梯，公設比34.3%，樓高3米2，建材配備亮點TOTO全自動馬桶(主臥)、TEKA全嵌式洗碗機、日本YKK氣密窗。抗性為離捷運站較遠，預計2025年Q2動工，2030年完工，施工期略久。 | 58-62萬 |
合謙上謙城 | 25-38坪 | 位於青隆街、青和街口，鄰近清水商圈步行6分鐘可達家樂福，享有舊市區機能，基地面積約1315坪，共2棟176戶，無地主與車道戶，建材配備高規BOSCH洗碗機、日本Clean up廚具，格局方正，三房標準好格局雙面採光、戶戶開窗。抗性為距離捷運站較遠，需待未來萬大線機能，預計2024年成屋，自備門檻較高。 | 54-57萬 |
台信琢岳 | 20-45坪 | 基地面積約706坪，地點位於靠近金城路二段與明德路交叉口，相關產品尚未公開，產品約2～3房，規劃地上19樓，地下4層，共128戶，鄰近有Uniqulo、藏壽司等大型連縮店，相關消息將持續關注。 | 尚未實登 |
有富藍玉 | 24-38坪 | 基地位於學府路二段、龍山一街口，與有富富玉相隔一條街，面積約371坪，規劃約60戶，相關規劃尚未公開，將持續關注。 | 尚未實登 |
馥華城奕 | 50-58坪 | 馥華建設為在地品牌建商，口碑極佳位於土城共有6案，包括馥華城真、城安、城心、城峰等系列，皆創下不少佳績，其中馥華城奕位於金城路上，步行11分鐘可達海山站，基地坪數794坪，1棟共91戶，以大坪數50-58坪4房為主，基地三面臨路，單層4戶，戶戶邊間三面採光，衛浴開窗，格局優秀，規劃質感高。 | 55-59萬 |
家泰明心 | 18-37坪 | 位於學士路、明德路二段口，步行至海山捷運站550公尺，基地約599坪，2棟共137戶，一棟商辦一棟住宅。一層5戶，2部電梯，建案亮點為中空樓板，樓地板高度27.5公分、提供全熱交換器。抗性為住宅事務所共用，出入複雜。 | 40-46萬 |
好室研研 | 22-36坪 | 好室研研、好室連連為丞石建築在此建案，集中於暫緩清水一帶。接待中心當時以純日式建築外觀打造，十分具有特色，好室研研地點位於青雲路近明德路口，鄰近清水家樂福商圈，享有成熟機能，面積約697坪，規劃1棟14樓119戶，1層9戶2梯，亮點有28cm樓地板(部分區域)、防水保固10年。抗性為鄰近納骨塔，離捷運站較遠。 | 45-51萬 |
同場加映海山站周邊 | |||
土城日月光 | 34-52坪 | 位於中央路二段，坐落於暫緩重劃區與舊市區交界處，距離土城捷運站約550公尺，基地面積約7268坪，大基地大開發，共8棟706戶，其中一棟為公設，最大特點就是樓下中庭規劃百貨商場、秀泰影城、美食街，以及2500坪空中水花園，公設比約29%較低，單層4戶2部電梯梯戶比不錯，全案沒有暗廳暗房，兩房雙面採光，可惜有部分吃柱。抗型為戶數較多，樓下為商場人口出入較為複雜。 | 44-63萬 |
大同莊園III | 24-78坪 | 步行5分可達海山捷運站，基地約4967坪，共3棟661戶，採SS鋼骨雙制震，樓高30-33樓，為土城目前最高樓，建材配備高規格，YKKAP氣密窗加6+6LOW-E玻璃、KOHLER五金衛浴等，格局方正。抗性為戶數較多，建設公司曾有交屋爭議。 | 57-63萬 |
金城舞5世界花園 | 18-40坪 | 金城舞為茂德建設位於土城知名系列，共有5期，集中於金城路、學士路上，其中金城舞5世界花園，位於莊園街與學府路二段口，此基地原為大同莊園2期基地，但歷經住戶爭議後，轉賣給茂德。基地約6千多坪，共規劃6大棟24層樓1663戶，其中一棟為社會住宅，距離海山站走路約5分，規劃3千坪京都花園，公設豐富。抗性為戶數較多管理不易，格局大多暗廳，採光面短動線不佳。 | 57-58萬 |
整體看下來，土城暫緩重劃區機能，可以說是同時兼顧重劃區舒適寬敞的街道，又可享有市區的便利性。
二、永寧地區：
一句話總結永寧站：建案皆能走到板南線，需待工廠轉型翻轉街廓，值得期待。
永寧，土城的一大黑馬，靠著2023年僅有的四大案，創了不少驚人房價。此區以捷運永寧站為發展核心，鄰近土城工業區，在過去幾乎沒有住宅建案，是「工業製造業」為主的生活圈。近年靠著部分用地變更為住宅區、工廠改為商辦，社會住宅的興建才漸漸嶄露頭角。加上建案皆步行5分鐘，可抵達板南線永寧站，受到不少投資置產人的青睞。
房價關注點：捷運板南線、萬大線LG11站、長虹智慧園區、社會住宅
2.1永寧地區 現有機能
永寧生活圈的生活機能，約以捷運永寧站為中心，礙於捷運站2號出口停車場，法律疑慮遲遲無法開發，生活機能相對缺乏，主要集中在中央路商圈，約步行5分鐘可抵達，匯集美食、康是美、孫東寶，步行9分鐘可達大潤發土城店，內有星巴克、義大利餐廳等，以及車程8分鐘達日月光廣場。步行10分鐘可達土城國小、土城國中。
交通機能：步行5分鐘可抵達板南線永寧站，通往板橋、台北車站、南港等地，未來萬大線第二期LG12站則位於金城路一段上，距離永寧站步行約5分鐘，預計2028年完工，可通往中永和、中正紀念堂、萬華等地。國道公路則是車程2分鐘可達65快速道路銜接國道1號，車程4分鐘可達國道3號，交通便利性極好。
公園綠地：
車程14分鐘可抵達土城桐花公園，佔地約七公頃，園區內有吊橋、立體爬網、木炭窯展示區、表演看台等休閒運動設施，公園內種植近百株油桐樹，是土城最美賞桐花地點之一，夜晚還可賞螢火蟲，是假日休閒的好去處。
產業機能：車程5分鐘可抵達土城工業區，總開發面積107公頃，就業人口約3.1萬人；加上永寧站2號出口永寧科技園區矽谷區，佔地4121坪，進駐產業包括高科技電子、精密機械、電機、生技等259家廠商，整區有不少就業機會。
未來發展：
1.長虹科技園區：位於永寧3號出口，約4公頃的工業區土地，將變更為長虹建設永寧廠辦大案，預計規劃2棟商業大樓，分別為14層及12層大樓，總銷280億元。並沿著中央路三段89巷，將另闢為公園與親水步道，可大幅改善目前周遭環境。
2.中工雲宇宙：位土城工業區，距離永寧、頂埔捷運站步行15分鐘，基地超過1萬6000坪，興建4棟，地上16層，總樓地板面積達10萬坪，斥資近400億打造，總銷上看500億元，將引進企業總部、研發中心、新創產業、智慧製造等多元指標性產業進駐，預計可創造1萬名就業機會。
2023/10/12最新消息，鴻海公告子公司鴻運科，投資75.49億元買下中工雲宇宙，超過1.27萬坪廠辦及停車位300個，刷新了近年工業廠辦市場最大的手筆紀錄，每坪成交價超過54萬元，也突破土城及新北市最高單價。
3.社會住宅：除了廠辦規劃外，政府在此興建兩棟社會住宅，分別為土城永和段及大安段，距離永寧站步行約5分鐘，皆是以「工業區變更回饋捐贈」方式取得的建築用地，1棟規劃12層66戶，1棟規劃10層88戶，預計2023年底完工，明年開始招租。
4.橘青春樂齡宅：由政府與聲寶集團合作，位於土城區忠誠路上規劃「橘青春樂齡宅」，斥資20億，基地約806坪、地上12層，主要提供給銀髮族完善的居住空間，規劃15坪、30坪套房，只租不賣，總共有116間房，將規劃交誼廳、診所、餐廳等，預計2025年前完工，2026年開始營運。
2.2永寧地區 劣勢
- 現階段區域內舊工廠仍佔多數，需待街廓翻新。
- 中央路上仍有許多貨車、卡車經過，噪音、交通較為混雜。
- 區內有高壓電塔，市容較次，
- 生活機能欠缺，仍需依靠土城舊市區。
2.3永寧地區 房價現況、建案整理
截至2023年10月，永寧捷運站周邊房價現況
▋新屋實價登錄均價約58.75萬/坪
▋最高成交價：65.64萬/坪
近一年房價漲幅62.66%。看似房價逼近暫緩重劃區，但因住宅新案偏少，加上其中一案為知名建商國美建設，拉高不少房價。
案名 | 坪數 | 建案亮點 | 實價登錄 |
國美德杰美德市 | 23-37坪 | 距離永寧捷運站450米，品牌建商口碑佳，基地面積1672坪，規劃2棟288戶樓高19樓，建材配備高規格，日本YKK氣密窗、Clean up廚具，格局無暗廳暗房。抗性為鄰近公墓及高壓電塔，觀感不佳，且近後方國道三號高架橋，恐有噪音問題。 | 57-65萬 |
金城帝寶1 | 16-35坪 | 距離永寧捷運站250米，地段極佳，規劃1棟14層182戶住家，產品坪數較小，總價較低好入手。抗性為單層14戶2梯，梯戶比不佳，產品套房到三房皆有，客群素質不一。 | 53-65萬 |
金城帝寶2 | 20-46坪 | 基地位於第一期對面，面積大小約2825坪，共3棟22層樓577戶，樓高為此區最高樓，街廓環境舒適，公設豐富多元適合全齡化使用，包含游泳池、SPA、廚藝教室，一層9戶配2部電梯，格局方正，多為間接採光。抗性為部分格局吃柱，BC棟棟距較近，恐有隱私疑慮。 | 54-61萬 |
皇翔MRT | 12-32坪 | 距離永寧站約150米，步行3分鐘，是永寧四案中離捷運最近的建案，基地約1828坪，規劃2棟368戶，以小坪數12-20坪產品居多，低總價首購產品，加上基地旁即為大潤發土城店採買便利，規劃1層12戶3梯，梯戶比不佳，格局吃柱、暗廳較多，預計2024第二季交屋，自備款門檻高。 | 56-60萬 |
推案集中於忠承路與中央路三段，及永和街周邊。忠承路因有三大案金城帝寶1&2期、國美德杰美德市集中，加上未來中央路三段89巷，將由長虹建設另闢公園與親水步道，以及橘青春樂齡宅也位於此，住宅氛圍較為濃厚，房價較高；永和街則是鄰近大潤發土城店，及永和段社會住宅，但周圍仍有少數舊工廠，環境相對較次。
整體而言，永寧環境偏複雜且仍有許多老舊工廠待翻轉，相較暫緩重劃區較為混雜，但優勢在於捷運步行5分鐘可抵達，仍是推薦給需要倚靠板南線捷運、大眾運輸通勤的上班族。此外，換個角度看，此處住宅產品相對稀有，當大型廠辦開發與落成後，帶來的就業人口，讓此區具有一定的投資潛力。
除了上述提到暫緩重劃區、永寧地區外，還有土城頂埔運校重劃區，將有另一篇詳細說明「運校重劃區」地理位置、未來發展，點擊前往了解：頂埔運校重劃區。
三、土城值得買嗎？土城房價該怎麼看？
土城是新北市行政區中，房價基期相對低的區域，有這樣驚人的爆發力，部分原因也屬補漲狀態，加上各項建設土城長庚醫院營運、日月光百貨廣場開幕，未來數年還有捷運三鶯線、萬大線二期、及土城司法園區、金城交流道的開發，題材不斷，帶動發展潛力。
我們雖將土城分成三大區，但土城利多是共享的，頂埔站擁有眾多科技企業總部，就業人口帶來的居住需求，自然也會將鄰近永寧、暫緩作為選項之一；長庚醫院、金城交流道則是造福全土城居民，加上萬大線二期增設站體，距離暫緩、永寧、頂埔都不遠，皆可吃到交通利多，因此三區的房價落差並不大。
如果真的分別，暫緩重劃區仍是住宅氛圍濃厚，環境舒適的一區，生活機能與大型商場皆位於此，缺點是離捷運站相對遠，這點需自行評估是否可以接受；永寧站生活圈則是擁有板南線走路5分鐘的優勢，環境街廓翻轉仍需要一段時間，適合倚賴大眾運輸，且較不介意周遭環境的客群；最後頂埔運校重劃區，位於板南線最後一站，但同時也是三環三線的起始點，臨近大樓都更案皆為增值題材，未來值得期待，重劃區的面積較小，環境相對安靜，但生活機能較為匱乏。
根據我們的觀察，如果想要找小坪數又近板南線捷運，可以將方向鎖定永寧、頂埔站，雖然海山站捷運旁生活機能較好，但目前剩餘建案多以三房為主，入手門檻偏高。
四、如何在土城找出適合你的建案？
市場混亂、房價不低是事實，但對於有剛性需求的人來說，該怎麼去判斷、平衡，我們遇過太多人不了解預售屋行情，也不了解家附近的價位，等走進接待中心才發現，價位遠超出自己的預期，所以，如果能先認知自己適合哪些建案，是不是就能不走冤枉路，節省大把時間？
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雖然還在測試優化階段，但配對方式很簡單，只要告訴我們 2 個問題，馬上知道自己該看哪些建案：
1.你想要住哪裡
2.每個月能負擔多少
和市面上能夠計算房貸工具不同的是，我們會把「建案」直接配對給你，這一切全都是透過政府實價登錄數據，計算出來，既能貼近市場行情，又能省去你找房的時間。不過工具還是有進步空間，目前以預售屋、新成屋、透天物件為主，中古屋資料尚在整理，可能無法完全滿足所有人需求。但透過它，去平衡資訊落差、讓你更好判斷市場價位。如果你也有買房需求，可以先來試看看，點擊>>MYMY幫你找
